Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
Investir dans une résidence senior est un sujet suscitant un réel intérêt ces dernières années. Face au vieillissement de la population, les logements adaptés aux personnes âgées sont de plus en plus demandés, ce qui constitue une opportunité d’investissement attractive pour de nombreux investisseurs.
Toutefois, des questions se posent quant à savoir si cet essor des résidences seniors est un simple effet de mode ou une réelle possibilité d’investissement. Dans cet article, je vais vous emmener au cœur de ce débat. Je vous propose d’explorer en détail les avantages liés à l’investissement dans les résidences seniors afin de vous aider à juger s’il s’agit d’une option viable pour vous.
Qu’est-ce qu’une résidence senior ?
Les résidences seniors sont un ensemble de logements offrant aux retraités de plus de 60 ans un environnement qui combine la vie en communauté et un espace de vie privé. Ce type d’hébergement à caractère non médicalisé est destiné aux personnes âgées qui souhaitent vivre de manière autonome dans un milieu sûr et confortable.
On y trouve toute une série de services, inclus ou payants : salle de lecture, espace de détente, conciergerie, service de ménage, blanchisserie, restauration, pressing, ainsi que des activités sociales telles que théâtre, cours de sport, salle de projection, entre autres.
Pourquoi investir dans une résidence senior ?
Augmentation de l’espérance de vie
Selon une étude réalisée par I’INSEE au 1er janvier 2020, la population française ne cesse de vieillir. Les personnes âgées de 65 ans et plus constituent 20,5 % de la population, alors qu’elles représentaient 20,1 % un an plus tôt et 19,7 % deux ans auparavant.
En vingt ans, leur proportion a augmenté de 4,7 points. Dans ce contexte, investir dans les résidences avec services peut s’avérer particulièrement judicieux.
Fiscalité avantageuse
LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) constitue un régime fiscal en France pour les investisseurs qui proposent un logement meublé à la location. L’investissement dans une résidence pour seniors sous le régime LMNP offre de nombreux avantages.
Les revenus issus de la location meublée sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et donnent droit à un abattement forfaitaire pour charges professionnelles (en général 50 %). Cette mesure entraîne une réduction de la base imposable et par conséquent de l’impôt à payer.
Avec le LMNP, vous avez la possibilité d’amortir votre bien immobilier sur plusieurs années. Vous pouvez ainsi déduire une partie du prix d’achat de votre logement de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable. Consulter un guide pour investir en LMNP peut se révéler très bénéfique, surtout si vous envisagez de vous lancer dans ce type d’investissement.
Jusqu’au 31 décembre 2022, il était également possible d’opter pour un investissement Censi-Bouvard, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant investi, plafonné à 300 000 €.
Loi Pinel
Les résidences seniors sont éligibles à la loi Pinel. Ce dispositif permet aux particuliers désireux d’investir dans un logement neuf de réduire leurs impôts. Il est possible de bénéficier d’une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 63 000 euros.
Pour rappel, la loi Pinel accorde une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % à l’investisseur, en contrepartie d’une mise en location du bien pendant une durée donnée soit 6, 9 ou 12 ans. Pour en bénéficier, vous devez acheter un logement neuf ou ancien que vous allez rénover. Dans tous les cas, le bien doit être conforme aux normes BBC en vigueur ou à la réglementation thermique RT 2012.
Les seniors privilégient en effet les logements confortables et bien isolés pour leur retraite. Votre investissement locatif doit s’inscrire dans le zonage Pinel (zones A, A bis ou B1), qui regroupe exhaustivement les agglomérations où l’offre est inférieure à la demande.
Gestion simplifiée et risque d’impayés limité
Dans une résidence pour personnes âgées, la gestion locative est généralement assurée par un exploitant. Cela vous évite de vous préoccuper de la recherche de locataires, de la gestion des contrats de location et des éventuels impayés. L’exploitant se charge de ces tâches à votre place.
Le plus souvent, les résidences seniors sont régies par un bail commercial. Ainsi, l’exploitant s’engage à vous verser un loyer, quel que soit le taux d’occupation et le nombre de logements vacants.
Astuces pour investir dans le logement pour personnes âgées
La rentabilité de votre investissement dépend d’un certain nombre de facteurs que je vais détailler ci-dessous.
Situation géographique
Il est essentiel de tenir compte de l’accessibilité aux infrastructures et services essentiels comme les établissements de santé, les centres commerciaux, les transports en commun, entre autres. Le choix d’une zone géographique bien couverte en la matière peut rendre votre résidence plus attrayante pour les seniors.
Services
Les services proposés dans le cadre d’un investissement dans une résidence senior jouent un rôle crucial. Les résidences seniors proposent généralement un panel de services destinés à créer un environnement favorable et agréable pour les résidents, tels que des séances de sport, des services de restauration, entre autres.
Les mesures de sécurité et de surveillance mises en place dans les résidences seniors offrent une certaine tranquillité d’esprit à la fois aux seniors et à leur famille. Les établissements pour personnes âgées proposent souvent des services d’assistance afin que les résidents puissent conserver leur indépendance tout en recevant l’aide dont ils ont besoin.
Il peut s’agir de la préparation des repas, de la prise des médicaments, de l’entretien domestique et des soins personnels. La plupart des résidences pour personnes âgées offrent des possibilités de socialisation et de vie communautaire.
Cela peut comprendre des espaces communs, des activités de groupe, des clubs, des événements sociaux, par exemple. Ces services encouragent les interactions sociales entre les résidents, renforçant ainsi le sentiment d’appartenance et la convivialité.
Gestionnaire
Le choix du gestionnaire est déterminant pour la rentabilité de votre investissement. Il est donc fondamental de vérifier à la fois ses compétences et son expertise dans le domaine ainsi que la santé financière de la société d’exploitation avant de procéder à un quelconque investissement.
Prix d’achat
Le marché des résidences seniors est concurrentiel et les prix d’achat varient en fonction de différents facteurs tels que la localisation, la qualité des services offerts, les équipements disponibles, etc. Un prix d’achat abordable facilite l’accès aux résidences pour les personnes âgées. Cela peut favoriser le maintien d’un taux d’occupation élevé.
La différence entre les résidences seniors et les EPHAD
Les résidences seniors et les EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) sont deux types d’hébergement dédiés aux personnes âgées. Cependant, les EHPAD sont médicalisés et disposent d’une équipe soignante composée de médecins, d’infirmières, de kinésithérapeutes, ce qui n’est pas le cas des résidences seniors.
Il est essentiel de bien comprendre les avantages et les risques de l’investissement locatif en EHPAD et en résidence senior, avant de prendre une quelconque décision d’investissement. Il convient également de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier ou d’un conseiller financier pour bénéficier de conseils adaptés.
Quelles sont les meilleures résidences pour seniors ?
Les meilleures résidences pour seniors en France sont présentées ci-dessous :
Domitys
Domitys répond depuis une vingtaine d’années à un véritable enjeu de société en mettant au point le concept des Résidences Services Seniors. Grâce à plus de 150 résidences et 15 500 résidents, le groupe occupe la première place dans son secteur en France et s’impose comme un acteur incontournable de la Silver Economie française.
Dans les logements Domitys, les personnes âgées bénéficient à la fois de services compris dans le loyer et de services optionnels, adaptés à leurs besoins et à leurs envies (ménage, petits travaux de bricolage, aide à la mobilité, commande et livraison de médicaments, mise en contact avec des professionnels de la santé).
Chaque jour, matin, midi et soir, le chef de Domitys et son équipe concoctent une cuisine à base de produits régionaux et de saison. Les résidents ont accès, au sein de leur résidence, à de nombreux espaces consacrés au bien-être (piscine, sauna, salle de sport, etc.) et peuvent bénéficier de soins esthétiques et de coiffure prodigués par des partenaires locaux.
Les Jardins d’Arcadie
Le Groupe ACAPACE, par le biais de la marque « Les Jardins d’Arcadie », développe depuis 2006 des résidences services pour seniors autonomes et semi-autonomes. Le confort, les prestations et les activités offertes permettent de préserver l’indépendance et la sérénité essentielles pour bien vieillir.
Les résidents peuvent recevoir leurs proches en toute liberté, et choisir les services et prestataires qui leur conviennent. Ils peuvent disposer d’un appartement meublé ou opter pour un emménagement avec leurs propres meubles. La convivialité des espaces communs, les animations régulières et les services proposés permettent aux résidents de garder et de renforcer leurs liens sociaux.
Les Senioriales
Senioriales propose depuis 2002 un concept d’habitat pour les personnes retraitées. Véritable pionnière sur le marché des résidences seniors sur le territoire français, l’entreprise toulousaine, filiale du Groupe Pierre et Vacances depuis l’année 2007, affiche plus de 100 résidences construites. Disposant de plus de 5 500 logements et 7 200 résidents, elle réalise un chiffre d’affaires de 62,6 millions d’euros en 2020/2021 et emploie plus de 270 personnes.
Conclusion
En résumé, le marché des résidences seniors est en pleine croissance et semble promis à un bel avenir. C’est un point positif qui contribue à la rentabilité de l’investissement. De plus, investir dans une résidence senior offre des avantages fiscaux indéniables.
Bien plus qu’un simple effet de mode, le placement en résidence senior offre une véritable opportunité économique à long terme. Pour les investisseurs qui souhaitent placer leur capital dans un bien locatif, les résidences services pour seniors sont une solution intéressante.
