Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
L’investissement dans l’immobilier, en particulier dans les résidences étudiantes, connaît un véritable essor. Cette tendance est favorisée par la demande croissante liée à l’augmentation du nombre d’étudiants et à la nécessité de disposer d’un logement adapté à leurs besoins. Cette situation attire de plus en plus d’investisseurs, qui voient dans les résidences étudiantes un moyen de diversifier leur portefeuille et de tirer parti d’un secteur en plein boom.
Alors, qu’est-ce qu’une résidence étudiante ? Quels sont les avantages de ce type d’investissement ? Et comment investir en résidence étudiante ? Autant de questions auxquelles je répondrai dans les prochains paragraphes.
Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?
Il s’agit d’un ensemble de logements destinés en priorité aux étudiants. En effet, la loi en vigueur en France impose que 70 % des résidents soient des étudiants. Les résidences étudiantes comprennent généralement entre 80 et 120 logements. Elles se composent le plus souvent de chambres individuelles d’une vingtaine de mètres carrés et plus rarement de deux pièces.
Afin d’assurer aux étudiants un cadre de vie agréable, chaque logement dispose du strict nécessaire (lit, armoire, bureau, micro-ondes, évier, réfrigérateur, plaque de cuisson, entre autres). De nombreux services sont également mis à disposition : salle de sport, buanderie, ménage, parking, gardiennage, connexion internet, etc.
Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
L’investissement locatif étudiant offre un certain nombre d’avantages pour les investisseurs.
Forte demande
La France est l’une des destinations les plus prisées des étudiants en Europe. Le principal avantage de l’investissement locatif étudiant réside dans la demande. Celle-ci est constante et en hausse depuis plusieurs années. En effet, de plus en plus d’étudiants sont confrontés à la recherche d’un logement chaque année. Les propriétaires de ces structures sont donc assurés d’avoir un locataire sans interruption.
Régime fiscal attrayant
Investir dans une résidence étudiante est particulièrement intéressant en raison des avantages fiscaux qui y sont attachés. Les propriétaires de logements étudiants peuvent bénéficier de deux dispositifs fiscaux, le Censi-Bouvard et le statut LMNP.
Dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif de réduction d’impôt offre aux personnes assujetties à l’impôt sur le revenu un moyen de réduire leur impôt en investissant dans un bien immobilier neuf, en particulier dans une résidence de services.
Les avantages fiscaux sont donc les suivants : une réduction d’impôt de 11 % du coût total de l’investissement, plafonnée à 300 000 euros ; la possibilité de récupérer la totalité de la TVA de 19,6 % sur le prix d’achat, dans un délai de six mois à compter de la livraison ; la déduction des charges réelles ; la prise en compte à 100 % des intérêts d’emprunt, dans la mesure où ils sont plafonnés à des revenus de même nature.
Attention, pour bénéficier de ce régime fiscal, vous devez remplir un certain nombre de conditions : d’une part, votre bien doit faire l’objet d’une location meublée pendant une période de 9 ans. D’autre part, vos loyers doivent être classés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.
Le statut LMNP
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est accessible à tous les investisseurs, à condition que le bien soit qualifié de location meublée.
Les avantages du LMNP comprennent : la possibilité d’amortir comptablement la valeur du bien selon le principe de l’ARD (amortissement réputé différé), la récupération de la TVA associée au bien, à savoir 19,6 % du prix d’achat, la signature d’un bail au profit de l’exploitant, et un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus BIC s’ils sont d’un montant inférieur à 23 000 euros HT par an.
Gestion prise en charge
Le principe même de l’investissement en résidence services est de déléguer complètement la gestion du logement à un gestionnaire immobilier, ce qui vous permet de vous libérer de toutes les préoccupations liées à la prise en charge de votre bien. Cette opération repose sur un bail commercial, qui définit les obligations de chaque partie et détermine la répartition des charges entre vous et la société qui gère la résidence.
Plus généralement, l’exploitant sera chargé de gérer l’ensemble des tâches telles que les visites, la sélection des locataires, l’encaissement des loyers, la rédaction des actes, le suivi de l’état des lieux, et l’entretien de la résidence. Par ailleurs, en cas de litige entre les deux parties, le bail commercial déterminera les modalités de résolution du conflit, afin de préserver l’investissement du propriétaire.
Rentabilité accrue
Tout comme les logements classiques, les résidences étudiantes offrent une rentabilité intéressante, voire supérieure. Leur rendement peut atteindre environ 5 %, ce qui est rarement le cas pour les résidences traditionnelles. Ce pourcentage est défini à l’avance dans le contrat avec l’exploitant professionnel, ce qui vous assure des revenus sûrs et stables.
Coût d’investissement abordable
En général, investir dans les résidences séniors tend à être plus coûteux qu’investir dans des résidences pour étudiants. Les logements étudiants constituent une excellente opportunité pour les personnes qui souhaitent effectuer un investissement locatif sans dépenser beaucoup d’argent.
En effet, il est possible d’investir à partir de 80 000 euros. Un budget qui peut séduire les primo-investisseurs, qui se lancent dans leur premier investissement immobilier.
Possibilité de revente
Les résidences étudiantes sont des biens attractifs, comme le montrent les points énumérés plus haut. Grâce à leurs rendements avantageux et à la forte demande du marché, il sera très simple de revendre ce type de bien. De plus, un système de location existant rassurera les futurs acquéreurs. Il faudra néanmoins attendre 9 ans avant de revendre pour profiter de tous les avantages de la loi Censi-Bouvard.
Pour quelles raisons les étudiants choisissent-ils une résidence étudiante ?
Niveau de confort exceptionnel
Les résidences étudiantes sont généralement dotées d’équipements modernes tels que des chambres meublées, des cuisines communes, des espaces de loisirs, des salles d’études, et éventuellement des installations sportives.
De nombreux établissements proposent des services inclus dans le loyer, tels que le chauffage, l’électricité, l’eau, l’accès à l’internet à haut débit et parfois même le ménage. Ainsi, les étudiants peuvent se concentrer pleinement sur leurs études.
Situation géographique privilégiée
Les logements étudiants sont généralement localisés à proximité des campus universitaires, ce qui permet de réduire considérablement les temps de trajet et d’économiser sur les frais de transport. Elles sont également souvent situées à proximité des services essentiels tels que les supermarchés, les restaurants, les centres de santé et les stations de transport public.
Si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante, privilégiez les villes ayant une forte vocation étudiante : Il s’agit de Paris, mais également de Lyon, Aix-Marseille, Montpellier, Lille, Nice, Toulouse et Bordeaux.
Installation simplifiée
Les appartements meublés des cités universitaires sont équipés du mobilier indispensable : lits, bureaux, chaises, étagères, etc. Les étudiants internationaux ou ceux qui font leurs études dans une ville éloignée de leur domicile peuvent ainsi se dispenser de transporter ou d’acheter leurs propres meubles, ce qui simplifie grandement leur installation.
Adaptabilité à l’évolution des besoins
Les étudiants peuvent avoir des besoins variables en matière de logement en fonction de leurs parcours académiques et de leurs stages. Les résidences étudiantes offrent la possibilité de s’adapter plus aisément à ces besoins changeants sans être lié à un contrat de location strict.
De nombreuses résidences étudiantes disposent de chambres ou d’appartements en colocation. Cela permet aux occupants de réduire les coûts en partageant le loyer et éventuellement d’autres dépenses.
Comment investir dans une résidence étudiante ?
Il convient de veiller à ne pas choisir le premier bien immobilier qui se présente. Si vous voulez tirer profit de votre investissement, vous devez vérifier un certain nombre de points :
Demande locative
Il est indispensable de s’assurer que la demande de logements pour étudiants est bien présente dans la région. Informez-vous sur le taux d’occupation moyen des résidences étudiantes situées à proximité et sur la croissance attendue en matière de nombre d’étudiants.
Qualité de la résidence
Une résidence de qualité et bien conçue facilitera la location de l’appartement. Les principaux exploitants proposent aujourd’hui des projets de grande qualité, assortis d’une large gamme de services, afin de répondre aux besoins des investisseurs et des étudiants à la recherche d’un logement de qualité.
Les étudiants préfèrent disposer de suffisamment d’espace pour ne pas se sentir à l’étroit. Il faut donc éviter les appartements trop petits. Optez également pour des logements lumineux. Privilégiez les biens qui répondent à toutes les normes et qui ne nécessiteront pas de gros travaux par la suite.
Localisation du logement
La situation géographique est le point le plus important pour un étudiant à la recherche d’un hébergement. Choisissez donc un lieu où la demande est réellement supérieure à l’offre. Pour les étudiants, la proximité d’un site d’études est bien sûr essentielle : le plus souvent une université, un IUT, une faculté, un campus universitaire, une école supérieure, etc.
La résidence peut être située en dehors de la ville ou en centre-ville. La proximité des transports publics (tramway, métro, RER, bus, etc.) est également indispensable, car les étudiants sont souvent dépourvus de moyens de locomotion et ont besoin de se déplacer beaucoup.
Gestionnaire de la résidence étudiante
Le gestionnaire immobilier est la clé du succès de tout investissement dans une résidence étudiante, car il est chargé de trouver des locataires et de verser les loyers à l’investisseur. Il assume également l’entière responsabilité de la gestion, des travaux d’entretien, entre autres.
Il est donc important de choisir un gestionnaire de qualité, qui assurera la pérennité de l’investissement. Avant d’investir dans une résidence étudiante, l’investisseur doit examiner attentivement le bail commercial (rentabilité, répartition des charges, loyers, durée du bail, etc.).
Les services d’un gestionnaire spécialisé sont généralement facturés à hauteur de 10 % du loyer mensuel. Votre rentabilité dépend de la qualité de leur gestion. Lorsque l’investissement est réalisé sur une période de 9 ans, le retour sur investissement moyen est de 4 à 6 %.
Rendement potentiel
Analysez la rentabilité potentielle de l’investissement en fonction des loyers attendus, des frais d’exploitation, des taxes et des charges liées à l’immobilier. En comparant ces chiffres avec les rendements prévisionnels liés à d’autres types d’investissements immobiliers, vous vous assurerez que l’investissement dans une résidence étudiante se justifie sur le plan financier.
Conclusion
En résumé, si vous souhaitez investir dans un bien immobilier sans vous soucier de sa gestion, vous pouvez opter pour l’achat d’une résidence avec services, à savoir une résidence étudiante. Il s’agit d’une véritable opportunité pour les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier. Acheter un studio ou plus pour en confier la location à des étudiants est un investissement à la fois sûr et rentable.
