Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
Le statut LMNP est accessible aux propriétaires particuliers sous quelques conditions. Le plafonnement des revenus locatifs intègre la liste de ces conditions. En soi, le plafonnement n’est pas figé ; il évolue selon le montant des loyers réalisés par an.
En plus des recettes, le régime fiscal (micro BIC ou bénéfice réel simplifié) peut influencer les conditions de plafonnement pour un loueur en meublé non professionnel. Je vous donne les essentiels sur les plafonds possibles si vous comptez vous lancer dans l’activité d’un loueur meublé non professionnel.
Le premier plafonnement en LMNP
Les conditions requises pour bénéficier du statut de LMNP indiquent un plafonnement de 23 000 euros de revenu locatif annuel. Ce seuil est calibré sur les revenus annuels du foyer fiscal. En d’autres termes, les locations meublées qui génèrent moins de 23 000 euros de revenus à l’année sont éligibles en location meublée non professionnelle. Autrement, le loueur est contraint de déclarer son locatif en LMP.
Les loueurs peuvent être perplexes sur le sujet s’ils ne sont pas encore fixés sur les dénouements futurs de leur investissement. Compte tenu de la facilité d’opération dans le démarrage et la gestion de la location meublée non professionnelle, je recommande l’alternative du LMNP avec un bon régime fiscal pour débuter dans le locatif meublé. Plus tard, il sera possible de changer son statut en LMP si nécessaire.
La règle des cinquante pour cent
Le premier plafonnement mentionné dans les conditions du statut de LMNP permet au loueur de démarrer son investissement immobilier selon les règles. Il existe ensuite un plafonnement relatif pour le loueur qui souhaite continuer à exercer dans le meublé non professionnel mais qui a dépassé le plafond initial de 23 000 euros.
Les règles stipulent qu’il est possible de conserver le statut de LMNP dès lors que les recettes annuelles du locatif ne dépassent pas 50 % des revenus du foyer. En pratique, si le total des loyers du logement ou du bien louer en meublé non professionnel atteint 25 000 euros et que le foyer gagne un revenu principal de 60 000 euros à l’année, le loueur reste en droit de jouir des avantages du LMNP.
En revanche, si les revenus générés par le meublé sont de 25 000 euros, et que le foyer gagne 23 000 euros de revenu principal en un an, il est nécessaire de basculer au statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Le plafonnement selon le régime d’imposition
La plupart des loueurs particuliers choisissent la niche fiscale du meublé non professionnelle pour payer un impôt déduit de charges. Chaque régime d’imposition du LMNP permet un abattement des impôts. Avec le régime micro bic, l’abattement d’impôt est forfaitaire avec un chiffre de 50 % si la déclaration fait l’objet d’un montant de moins de 23 000 euros.
Pour le régime des impôts au bénéfice réel simplifié le loueur va déduire les charges relatives au revenu déclaré. Il peut aussi déclarer un déficit foncier si la somme de ses charges dépasse celle des recettes de son meublé. Ensuite, avec le régime au bénéfice réel simplifié, le propriétaire jouit d’un amortissement de ses meubles et de son immobilier. Ces cas de figure correspondent toujours au plafond de 23 000 euros.
Ensuite, le choix du régime d’imposition est soumis à plafonnement selon les revenus perçus, et selon que l’on loue dans le tourisme ou dans le meublé classique. Les plafonds dans le régime micro BIC sont toujours inférieurs au plafonnement dans le régime réel simplifié. Je tiens à noter que les deux régimes fiscaux ouvrent chacun à des avantages.
N’hésitez pas à consulter un professionnel dans le locatif meublé si vous avez des doutes quant à la fiscalité à choisir. Vous pouvez aussi lire la FAQ de Guide LMNP pour avoir quelques éléments de réponse.
Les plafonds dans le régime micro bic
Dès lors que l’on souscrit au régime micro bic, on choisit de payer un impôt avec abattement forfaitaire. L’administration va déduire 50 % de charges pour une activité dans le locatif meublé classique et 71 % pour la location dans le tourisme et service de chambre d’hôte.
Ces abattements forfaitaires sont applicables avec un plafonnement de 70 000 euros de revenus locatifs annuel pour le meublé non touristique. Le plafond des revenus annuels pour la location avec services tourisme d’un logement meublé est de 170 000 euros. Ces plafonds sont acceptés du moment que le foyer fiscal gagne le double annuellement.
Il est bon de rappeler que les abattements forfaitaires du micro BIC ne permettent pas de jouir d’un amortissement ni sur les meubles ni sur l’immobilier. Je vous invite à mieux comprendre l’amortissement LMNP avant de choisir le bon régime de déclaration d’impôt.
Le plafonnement dans le régime au bénéfice réel simplifié
Après l’achat d’un bien immobilier à investir dans la location meublée non professionnelle, on cherche certainement à rentabiliser. L’idée dans le choix du régime réel est de déduire la majorité des charges relatives à la location. Si l’activité résulte sur un déficit foncier d’ailleurs, le loueur est exonéré d’impôt.
Le déficit est ensuite reporté sur les prochaines années et c’est un fait profitable pour rattraper plus rapidement le prix d’achat du bien. Pour exercer sous régime réel et bénéficier de ces différents avantages, il faut respecter le plafond de 247 000 euros. Aussi, dès que le montant annuel des loyers dépasse les 72 600 euros, il est possible d’opter pour le régime réel.
Ce régime fiscal est avantageux dès que l’on envisage d’exercer pour percer un complément de retraite. En effet, un investissement en LMNP, commencé une dizaine d’années avant la retraite, est une promesse de complément de revenus.
Résumé des plafonds en LMNP
Récapitulons les essentiels sur le plafonnement des loyers annuels pour les locations meublées non professionnelles :
- Le premier plafond en LMNP correspond au montant maximal des revenus du foyer fiscal et est fixé à 23 000 euros. Le loueur peut souscrire au LMNP s’il perçoit moins de 23 000 euros de loyer annuel dans son activité
- Le deuxième plafond correspond à 50 % du revenu annuel principal du foyer. Les recettes annuelles de l’activité ne doivent pas dépasser ce plafond
- Si le loueur choisi le régime micro BIC, les plafonds des loyers annuels sont de : 70 000 euros pour la location classique et de 170 000 euros pour la location en tourisme
- Si le régime fiscal de l’activité est calculé au bénéfice réel, le plafonnement est de 247 000 euros
En bref, les plafonds en LMNP sont établis pour ne jamais dépasser le revenu principal annuel du foyer. Quel que soit le plafonnement, opter pour le LMNP permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux et soumet à moins de contraintes administratives.
