Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
Vous êtes propriétaire d’un appartement ? La location de votre bien immobilier peut être un moyen intéressant de générer des revenus passifs. Cependant, louer son appartement peut vite devenir un casse-tête, avec toutes les obligations légales qui en découlent.
Dans cet article, je vous donne des conseils pratiques sur les principales étapes de la mise en location de votre bien. De la présentation de votre appartement à la fixation du loyer, en passant par la diffusion de l’annonce, au choix du locataire et à la réalisation du contrat.
Les différentes étapes de la mise en location d’un appartement
Louer un appartement ou une maison requiert une connaissance des lois et règlements régissant la location immobilière, ainsi que la capacité de prendre des décisions financières en connaissance de cause.
Vérifier l’état de son logement
La loi oblige les propriétaires à proposer un logement en bon état. Pour louer un appartement, il faut d’abord s’assurer qu’il est conforme aux normes de décence définies par la loi du 6 juillet 1989 (article 6). Le bien doit compter au moins une pièce principale d’une surface minimale de 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.
Les installations de gaz et d’électricité doivent être conformes aux normes, la ventilation doit être suffisante et le logement doit être protégé contre les infiltrations d’eau. Il doit disposer des équipements de base et faire preuve de confort : cuisine, installations sanitaires, eau potable, éclairage et chauffage.
Tous ces critères s’appliquent que vous souhaitiez louer une résidence meublée ou vide. Les propriétaires qui louent des biens immobiliers indécents et qui ne cherchent pas à améliorer les conditions de vie des locataires sont soumis à des sanctions.
Réaliser les diagnostics immobiliers
Le Dossier de Diagnostic Technique immobilier (DDT) contient l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une location, et doit être joint en annexe du contrat de bail. Les diagnostics en question sont les suivants :
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Pour réaliser un DPE, le propriétaire doit faire intervenir un diagnostiqueur immobilier certifié. Ce dernier évalue les différents aspects du bien, tels que l’isolation, le système de chauffage, la ventilation, entre autres. Il attribue ensuite une note au bien immobilier en fonction de sa performance énergétique.
Cette note est indiquée en lettres (de A à G), A étant la meilleure et G la moins favorable. Le DPE doit être indiqué dans l’annonce de location et remis au locataire lors de la signature du bail. Ainsi, le candidat peut s’informer sur la consommation d’énergie du logement et faire son choix de manière éclairée.
Le diagnostic de l’État des Risques et Pollutions (ERP)
Le diagnostic ERP, autrefois appelé ERNMT, est l’abréviation de l’État des Risques et Pollutions. L’ERP recense l’ensemble des risques auxquels le bien est exposé, qu’il s’agisse de risques naturels tels que les inondations, les glissements de terrain et la sécheresse, ou de risques technologiques tels que la proximité d’usines chimiques ou d’établissements industriels, ainsi que la pollution des sols et la présence de radon.
Il inclut également une liste des dommages antérieurs subis par la propriété. Valable 6 mois, ce document doit être remis au locataire, faute de quoi il peut réclamer un recours en justice.
Le diagnostic plomb
Si vous souhaitez louer une maison construite avant janvier 1949, il est obligatoire de procéder à un diagnostic plomb. Il s’agit d’une inspection visuelle des surfaces peintes, y compris les murs, les plafonds, les portes et les fenêtres. L’objectif est de vérifier la présence éventuelle de revêtements contenant du plomb. Le diagnostic plomb a une durée de validité de 6 ans.
Diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et gaz
Ce diagnostic permet d’évaluer les risques d’origine électrique et gazière susceptibles de mettre en danger les personnes et les matériels de votre logement. Le contrôle de l’installation intérieure de gaz et d’électricité est obligatoire si votre logement dispose d’une installation en service depuis plus de 15 ans.
Si votre électricien ne dispose pas d’une certification du COFRAC (Comité français d’accréditation) ou d’un autre organisme officiel, il ne sera pas habilité à contrôler votre installation.
Diagnostic Bruit et Plan d’Exposition au Bruit des aéroports (PEB)
Depuis le 1er juin 2020, tous les biens immobiliers situés dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit aéroportuaire doivent présenter un diagnostic sonore ou un état des nuisances sonores aériennes. Celui-ci informe les locataires des nuisances sonores causées par le décollage et l’atterrissage des avions.
Il convient de noter que le bruit des avions peut avoir des effets néfastes sur la santé et le bien-être des individus vivant à proximité des aéroports, parmi lesquels des troubles du sommeil et un manque de concentration.
Fixer le montant du loyer
Les augmentations de loyer ne sont pas autorisées à la relocation dans les zones tendues, afin de prévenir une hausse des prix, sauf si l’immeuble est inoccupé depuis plus de 18 mois ou s’il a fait l’objet, au cours des 6 derniers mois, de travaux d’un montant correspondant au moins à un an de loyer.
À Paris intra-muros (ville sans banlieue) et à Lille, les habitations sont soumises aux mêmes restrictions que dans les zones tendues, auxquelles s’ajoute un loyer de référence majoré au m2 servant de plafond. Le montant est fonction du type de location (meublée ou vide), du nombre de pièces, de la période de construction et du quartier dans lequel se situe le bien.
Dans le reste de la France, au-delà de la zone tendue, en France métropolitaine et dans les DOM-TOM, vous pouvez fixer votre loyer comme vous le souhaitez. Attention toutefois, un loyer trop élevé est susceptible de dissuader les locataires potentiels dans ces zones où la demande est plus faible.
Rédiger et publier l’annonce
Pour bien rédiger votre annonce de location et augmenter vos chances de trouver un locataire, vous devez être précis sur un certain nombre de points :
- Caractéristiques détaillées de l’appartement : surface en m², nombre de pièces principales hormis la cuisine et la salle de bain
- Disponibilité d’un parking ou d’une aire de stationnement
- Situation géographique du bien : département, commune, quartier
- Loyer proposé
- Date de mise à disposition du bien
- Vos coordonnées : numéro de téléphone et adresse électronique
- Arguments de vente : espaces et équipements extérieurs (balcon, terrasse, parking, cave, garage, jardin, etc.), proximité des moyens de transport, des commerces et des établissements scolaires
- Une ou plusieurs photos de l’appartement, tout en évitant les photos mal cadrées et mal éclairées
L’annonce doit être suffisamment courte pour être lue en intégralité, tout en étant détaillée. Vous pouvez la diffuser sur les sites immobiliers où elle sera la plus visible, mais elle peut aussi être affichée dans les commerces de proximité, avec l’accord des entreprises concernées, par exemple. Si le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, c’est cette dernière qui prendra en charge la rédaction et la diffusion de l’annonce.
Demander les justificatifs au locataire
Après les visites, vous serez amené à recevoir une ou plusieurs candidatures pour la location de votre bien immobilier. Vous devrez être particulièrement attentif au profil des locataires et vérifier leur solvabilité à l’aide d’un ensemble de pièces justificatives. La liste des documents que vous pouvez demander est désormais définie par le décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 :
- Une pièce d’identité à jour (carte d’identité, permis de conduire…)
- Des ressources (avis d’imposition, bulletins de salaire…)
- Un statut professionnel (contrat de travail, attestation de formation…) et un justificatif de domicile (reçus de loyer, facture d’électricité, de consommation d’internet ou de taxe d’habitation…)
Pour le choix du bon profil pour votre investissement locatif, vous pouvez vous appuyer sur la qualité de la candidature. Attention à ne pas faire preuve d’excès au niveau des documents demandés, car la liste est régie par décret et demander un document qui n’y figure pas est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 €.
Demander une caution ou souscrire une assurance loyer impayé
Une fois le choix du futur locataire effectué, la question du risque de loyers impayés se pose. Il existe plusieurs moyens de garantie de s’assurer contre un locataire mauvais payeur.
Souscrire une assurance loyer impayé ou Garantie Loyers Impayés (GLI)
La GLI constitue une garantie de loyer pour les propriétaires qui souscrivent le contrat. En cas de défaut de paiement des loyers par le locataire, l’assureur paiera les sommes dues au propriétaire. La GLI, ou assurance loyers impayés, concerne :
- Les loyers impayés, les charges et taxes à payer, les indemnités d’occupation, indépendamment du motif de l’impayé
- Les dégradations et détériorations
- Le départ prématuré du locataire
- Les frais de procédure judiciaire
Demander au locataire une caution ou un garant
Le garant est une personne physique ou morale qui s’engage à payer les dettes locatives de votre locataire en cas d’impayés. La garantie du locataire peut être simple ou solidaire. L’acte de cautionnement doit dans tous les cas être conclu par les parties concernées.
Préparer le contrat de location
Une fois le dossier sélectionné, vous devez préparer et conclure le contrat de location. Ce document doit contenir de nombreuses informations et doit être rédigé en plusieurs exemplaires et être signé par le bailleur et le locataire. Depuis le 1er août 2015, tous les propriétaires sont tenus d’utiliser un contrat type pour la location d’un logement. Le contrat doit contenir les informations suivantes :
- Noms des parties (propriétaire, locataire, éventuel mandataire)
- Localisation
- Somme du loyer
- Conditions de la révision annuelle
- Liste des équipements du logement
- Description des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat
- Montant du loyer payé par le précédent locataire et le loyer de référence pour la zone dans laquelle se trouve le bien
Réaliser l’état des lieux d’entrée
Une fois toutes ces étapes franchies et le futur locataire trouvé, il faut passer à la signature du contrat de bail. Mais avant tout, il est nécessaire de procéder à un état des lieux approfondi. Vous devez établir un premier état des lieux lors de la remise des clés au locataire, à savoir le jour de la signature du bail, et le joindre à celui-ci.
Il vous permettra de définir les réparations qui relèvent de la responsabilité du locataire et celles qui relèvent de la responsabilité du propriétaire. Il sera utile lors du départ du locataire pour vérifier si des dégâts ont été commis ou non. L’état des lieux doit être effectué en présence des deux parties.
Le logement ne doit pas nécessairement être loué pour une longue période : dans les zones touristiques, il peut être intéressant de le louer pour les vacances. Il existe un contrat de bail spécifique pour la location saisonnière. Plus souple qu’un bail meublé classique, il s’adapte aux locations de courte durée.
Louer son appartement avec ou sans agence
Les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en location peuvent choisir de le faire eux-mêmes ou de recourir aux services d’une agence immobilière.
Louer son logement seul
Les propriétaires peuvent choisir de gérer eux-mêmes la location de leur bien. Retrouvez ici les différents avantages de cette option :
En assurant vous-même la gestion locative de votre appartement, vous évitez les frais de gestion imposés par l’agence immobilière, qui peuvent s’élever de 6 à 9 % des loyers perçus, en plus d’autres charges. Vous augmentez ainsi la rentabilité de votre investissement locatif.
Vous disposez d’une plus grande liberté dans la gestion de la location de votre bien. Vous pouvez sélectionner librement les locataires que vous souhaitez. Vous connaissez davantage vos locataires car vous établissez un contact direct avec eux, ce qui est souvent rassurant pour un propriétaire.
Cependant, cette démarche prend du temps et ne convient pas aux personnes qui ont un emploi du temps chargé ou qui habitent loin de leur bien locatif. Si vous gérez vous-même la location de votre appartement, vous devez comprendre le régime LMNP.
Le régime LMNP offre aux propriétaires d’appartements meublés la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal spécifique, propre à ce type de location. À la différence de la location nue, dont les revenus locatifs sont taxés comme des revenus fonciers, les appartements meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour déclarer une location meublée non professionnelle en France, vous devez procéder aux étapes suivantes : renseigner la déclaration complémentaire, mentionner les revenus perçus au titre de la location meublée non professionnelle, déclarer les charges, faire le choix du régime d’imposition entre le régime micro BIC et le régime réel, et effectuer la déclaration en ligne.
Vous pouvez accéder à votre compte fiscal personnel sur le site impots.gouv.fr pour compléter et transmettre votre déclaration.
Louer son appartement par une agence
Les propriétaires peuvent également choisir de louer leur bien immobilier par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Les avantages de cette alternative sont les suivants.
L’agence immobilière est formée pour gérer tous les aspects administratifs et juridiques de la gestion locative, ce qui permet au propriétaire d’avoir l’esprit tranquille. L’agence se charge de percevoir les loyers, de préparer les documents de location (bail, quittance, contrat, etc.) et de faire des visites et des états des lieux.
En cas de dommages causés au logement, elle s’occupe des travaux de réparation, ce qui vous permet d’économiser du temps. Cependant, l’agence immobilière peut facturer des frais de gestion supplémentaires au propriétaire et au locataire du bien immobilier pour la constitution du dossier, la réalisation des visites, l’organisation de l’état des lieux et la rédaction du bail.
Pour plus de conseils, vous pouvez lire la FAQ sur les questions les plus courantes posées par les propriétaires au sujet de la location d’un appartement sur Internet.
Les obligations du propriétaire
Quand un propriétaire met son bien en location, il doit se conformer à un certain nombre d’obligations.
Proposer un logement en bon état
Le propriétaire doit fournir un logement en bon état, propre et habitable. Vous devez effectuer à vos frais les réparations nécessaires dans le logement avant l’arrivée du locataire.
Garantir la tranquillité de la propriété
Si un locataire subit des dommages causés par un autre locataire, votre responsabilité se trouve mise en cause. Avant toute chose, le locataire doit vous signaler le problème, de préférence par écrit pour limiter les malentendus.
Si vous ne remédiez pas à la situation et que le problème perdure, le locataire peut faire appel au Tribunal administratif locatif pour obtenir une réduction de loyer, la résiliation du bail ou des indemnités.
Effectuer les réparations nécessaires
Pendant toute la durée du bail, vous êtes tenu de procéder aux réparations nécessaires dans le logement. Les petites réparations d’entretien sont à la charge du locataire. Si vous n’effectuez pas les réparations qui vous sont imposées, le locataire peut demander au tribunal du logement de les effectuer lui-même et de se faire rembourser.
Si le tribunal fixe les conditions d’exécution de cette requête et alloue un montant prédéfini pour les travaux, le financement accordé pour les travaux sera alors imputé sur le loyer.
Maintien de la forme du logement et de sa fonction
L’obligation de préserver la forme de l’habitation signifie que vous ne pouvez pas apporter de sérieuses modifications à la structure du bâtiment. Par exemple, vous ne pouvez pas transformer la subdivision du logement comme vous le souhaitez. Par exemple, vous ne pouvez pas convertir un immeuble d’habitation en immeuble commercial.
Conclusion
En résumé, la mise en location de votre appartement peut être un excellent moyen de générer des revenus supplémentaires. En suivant les conseils utiles présentés dans cet article, vous pourrez maximiser vos chances de louer votre appartement avec succès. Que ce soit meublé ou vide, saisonnier ou à long terme, vous avez l’embarras du choix pour rentabiliser votre investissement !
Si louer son appartement par l’intermédiaire d’une agence garantit une assistance professionnelle. Cette commodité a cependant un prix que tous les propriétaires refusent d’accepter. Ainsi, il peut aussi être intéressant de se passer de frais en louant par ses propres moyens.
