Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
Si vous disposez d’un statut LMNP, vous pouvez investir dans une résidence services comme un EHPAD. D’ailleurs si vous voulez investir en EHPAD, voici les informations que je vous suggère de retenir.
Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
Un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, communément connu sous le terme EHPAD, est une structure spécialement conçue pour accueillir et prendre en charge des personnes âgées en perte d’autonomie et nécessitant une assistance quotidienne.
En d’autres termes, ce sont des établissements médico-sociaux destinés à offrir un cadre de vie sécurisé, adapté et attentif aux besoins spécifiques des résidents ainsi qu’un accompagnement au quotidien pour répondre à leurs besoins physiologiques, psychologiques et sociaux.
Les résidents dans les résidences seniors comme les EHPADs disposent de chambres individuelles ou partagées, et les installations sont généralement adaptées aux besoins spécifiques des personnes âgées (rampe d’accès, salles de bains adaptées, etc.). L’hébergement comprend également la fourniture de repas, de services de blanchisserie et de nettoyage.
Bien évidemment, les EHPAD offrent un suivi médical régulier en collaboration avec des professionnels de la santé et si nécessaire, ils collaborent avec des spécialistes externes. Pour favoriser le bien-être physique et mental des résidents, les EHPAD proposent une variété d’activités récréatives, culturelles et sociales.
Cela peut inclure des sorties, des ateliers créatifs, des séances de gym douce et des rencontres intergénérationnelles, entre autres choses. Par ailleurs, les équipes au sein des EHPAD apportent une assistance aux résidents pour les tâches quotidiennes telles que la toilette, l’habillage, la prise de repas, ainsi que d’autres activités essentielles.
Aux dernières nouvelles, le coût d’un séjour en EHPAD varie en fonction du niveau de dépendance de la personne et des prestations fournies. Cependant, les résidents peuvent être financièrement soutenus par des allocations, des aides sociales, leurs pensions de retraite et éventuellement par leur famille. Notez que les équipes des EHPAD sont composées de professionnels pour offrir un accompagnement complet et adapté.
En quoi consiste un investissement en EHPAD ?
L’investissement en EHPAD dans le cadre du statut LMNP est une stratégie financière qui consiste à acheter une ou plusieurs chambres au sein d’un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, puis à les mettre en location meublée. Cette approche permet aux investisseurs de bénéficier à la fois des avantages de l’immobilier locatif et de ceux liés au statut LMNP, spécifiquement adapté à l’investissement en résidences de services comme les EHPADs.
Par ailleurs, conformément au statut LMNP, les chambres ou les logements au sein de l’EHPAD sont loués meublés. Cela signifie que l’investisseur doit fournir un mobilier adapté aux besoins des résidents âgés, ce qui inclut généralement un lit, une armoire, des équipements pour la salle de bains, et tout le nécessaire pour le confort et la sécurité des futurs résidents.
D’ailleurs, je tiens à préciser que l’un des avantages majeurs de l’investissement en EHPAD est la gestion simplifiée. En effet, c’est l’exploitant de l’EHPAD qui prend en charge la gestion locative, les entretiens, les relations avec les résidents, ainsi que la recherche de nouveaux locataires lorsque c’est nécessaire. Cela allège considérablement les contraintes liées à la gestion immobilière pour l’investisseur.
Notez aussi que l’investisseur perçoit des loyers réguliers provenant de la location des chambres. Ces loyers sont généralement stables et garantis par un bail commercial signé avec l’exploitant de l’EHPAD. Cela offre une source de revenus prévisible, ce qui peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs cherchant à sécuriser leurs revenus à long terme.
Sans surprise, le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier sur plusieurs années, ce qui peut réduire le montant des impôts à payer. De plus, les revenus locatifs en LMNP sont généralement soumis au régime BIC, avec la possibilité, plus tard, d’opter pour le régime micro BIC ou le régime réel.
Le secteur des EHPAD est considéré comme relativement sûr et pérenne en raison de la demande croissante liée au vieillissement de la population. Les besoins en termes de prise en charge des personnes âgées restent élevés, ce qui contribue à maintenir la demande de logements en EHPAD.
Toutefois, gardez en tête que l’investissement en EHPAD présente également des défis potentiels, tels que la dépendance vis-à-vis de l’exploitant de l’établissement, la durée du bail commercial, et la variation des taux d’occupation.
Donc, avant de vous engager dans ce type d’investissement, je vous suggère de réaliser une analyse approfondie, de comprendre les termes du bail, la réputation de l’exploitant, et les perspectives du marché local.
Pourquoi investir en EHPAD ?
L’investissement en EHPAD lorsqu’on a un statut LMNP présente plusieurs avantages pour les investisseurs. Pour vous donner des idées, voici une liste des principaux avantages de cette perspective d’investissement, que j’ai recensé pour vous.
Une demande croissante
Avec le vieillissement de la population, la demande pour des structures d’hébergement adaptées aux personnes âgées en perte d’autonomie ne cesse de croître. Les EHPADs répondent à ce besoin croissant en offrant un marché durable pour les investisseurs.
Une stabilité de revenus
Les contrats de bail commercial signés avec les gestionnaires d’EHPAD garantissent des revenus locatifs stables sur le long terme. Ces contrats prévoient souvent des loyers indexés, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier de revenus réguliers et prévisibles.
Une gestion simplifiée
Contrairement à d’autres investissements immobiliers, la gestion locative est généralement prise en charge par le gestionnaire de l’EHPAD. Cela permet à l’investisseur de se décharger des responsabilités liées à la recherche de locataires, à la maintenance et à la gestion quotidienne de l’unité.
Des avantages fiscaux bien présents
Le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs. Les investisseurs peuvent amortir le coût de l’immobilier et du mobilier, ce qui peut réduire leur base imposable et donc leur impôt sur le revenu. De plus, les charges liées à l’investissement peuvent être déduites, ce qui contribue également à diminuer la charge fiscale.
Aucun souci de vacance locative
Étant donné que les EHPAD ont généralement une liste d’attente pour les résidents, le risque de vacance locative est minimisé. Les gestionnaires ont un flux constant de demandes d’admission, ce qui réduit considérablement le risque de périodes où l’unité ne serait pas louée.
Une gestion professionnelle
Les gestionnaires d’EHPAD sont des professionnels du secteur de la santé et de l’hébergement pour personnes âgées. Ils sont responsables de fournir des services de qualité aux résidents et veillent à maintenir la valeur de l’investissement sur le long terme.
Un fort potentiel de valorisation
En fonction de la localisation et des caractéristiques de l’EHPAD, il est possible que la valeur de l’investissement augmente au fil du temps. La demande croissante pour ce type de structures peut influencer positivement la valorisation de la propriété.
Un investissement éthique
Investir dans un EHPAD peut être perçu comme un choix éthique, car cela contribue à offrir des solutions d’hébergement et de soins aux personnes âgées dépendantes. Cela peut apporter une satisfaction personnelle en plus des bénéfices financiers.
Une diversification du portefeuille
Investir en EHPAD permet de diversifier son portefeuille immobilier en ciblant un marché spécifique et en tirant parti de la croissance de la demande dans ce secteur. Je vous suggère, cependant, de vous renseigner de manière complète avant de vous lancer.
Comment bien investir en EHPAD ?
Si vous voulez investir en EHPAD tout en gardant le statut LMNP, vous devrez suivre les étapes suivantes pour ne pas rater votre investissement.
Prenez votre temps pour faire une recherche approfondie
Avant de prendre toute décision, il est essentiel de faire des recherches approfondies sur le marché des EHPAD. Comprenez la demande locale, les tendances démographiques, la réputation des gestionnaires d’EHPAD dans la région et les perspectives de croissance à long terme.
Choisissez bien l’emplacement
L’emplacement joue un rôle crucial dans la réussite de votre investissement. Donc, choisissez des régions où la demande pour les EHPADs est en croissance et où l’offre de soins aux personnes âgées est de qualité.
N’ayez pas peur d’évaluer le gestionnaire
Choisissez un gestionnaire d’EHPAD réputé et professionnel. Recherchez des gestionnaires ayant une solide expérience dans le secteur des soins aux personnes âgées, offrant des services de qualité et ayant une bonne réputation en matière de gestion locative.
Faites une analyse financière complète
Faites une analyse financière approfondie pour déterminer la rentabilité potentielle de votre investissement. Prenez en compte les revenus locatifs, les charges, les frais de gestion, les impôts et les avantages fiscaux liés au statut LMNP.
Examinez le bail
Lisez attentivement le contrat de bail commercial proposé par le gestionnaire d’EHPAD. Assurez-vous de comprendre les termes et conditions, la durée du bail, les modalités de révision des loyers et les responsabilités de chaque partie.
Visitez les lieux intéressants
Si possible, visitez personnellement l’EHPAD pour évaluer la qualité des installations, l’ambiance, les services proposés et l’atmosphère générale. Cela vous aidera à avoir une vision plus concrète de l’endroit où vous investissez.
N’ayez pas peur de vous projeter à long terme
Considérez l’investissement en EHPAD comme un engagement à long terme et donc, pensez à la croissance de la demande à moyen et long terme, à la stabilité des revenus et aux avantages fiscaux sur plusieurs années.
Obtenez des conseils professionnels
Consultez des professionnels du secteur financier et immobilier pour obtenir des conseils avisés. Un comptable, un conseiller en gestion de patrimoine et un avocat spécialisé peuvent vous aider à prendre des décisions informées et à optimiser les aspects financiers et juridiques de votre investissement.
Formez-vous en gestion de l’administration
Une fois l’investissement réalisé, assurez-vous de bien gérer les aspects administratifs, notamment les déclarations fiscales en lien avec le statut LMNP et le suivi des revenus et des dépenses liés à votre investissement.
Faites un suivi régulier
Restez impliqué dans la gestion de votre investissement en EHPAD et n’ayez pas peur de communiquer régulièrement avec le gestionnaire pour vous assurer que tout se passe bien et que les opérations se déroulent conformément au contrat.
Quelles sont les conditions pour en EHPAD en tant que LMNP ?
Investir en EHPAD dans le cadre du LMNP implique certaines conditions et critères à prendre en compte pour profiter des avantages fiscaux et réussir votre investissement :
- Vous devez bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Cela signifie que les revenus générés par la location meublée doivent rester inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux
- Votre unité en EHPAD doit être louée en tant que logement meublé. Elle doit être équipée avec des meubles et des équipements nécessaires pour permettre aux résidents de vivre confortablement
- Vous devez signer un contrat de bail commercial avec le gestionnaire de l’EHPAD. Ce contrat définira les conditions de location, les modalités de paiement des loyers, les responsabilités de chaque partie et la durée du bail
- Les baux commerciaux en EHPAD ont généralement une durée plus longue que les baux résidentiels traditionnels. Ils peuvent varier de 9 à 12 ans en moyenne, parfois plus. Cette durée garantit une source stable de revenus sur le long terme
- Votre investissement en EHPAD doit inclure la mise à disposition de services aux résidents, qui varient en fonction des normes de l’établissement. Ces services sont souvent fournis par le gestionnaire de l’EHPAD et sont une composante essentielle du bien meublé que vous louez
- En tant qu’investisseur LMNP en EHPAD, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. Vous pouvez amortir le coût du mobilier et de l’immobilier sur plusieurs années, ce qui réduit votre base imposable. De plus, les charges liées à l’investissement sont déductibles de vos revenus
- Vous percevrez des revenus locatifs de la location de votre unité en EHPAD. Ces revenus seront imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou micro BIC dans le cadre du statut LMNP
- Vous devez effectuer une déclaration fiscale spécifique pour vos revenus en tant que LMNP. Cela implique de remplir la déclaration n° 2042 C-PRO et de fournir les détails de vos revenus locatifs et des charges déductibles
- Vous devrez respecter les règles de location et les termes du contrat de bail. Cela peut inclure des clauses spécifiques concernant la durée du bail, les révisions de loyers et les conditions de résiliation
Avant de finaliser un investissement en LMNP dans en EHPAD, effectuez une diligence raisonnable approfondie. Analysez le marché, évaluez la réputation du gestionnaire, examinez le bail commercial et assurez-vous que toutes les conditions sont transparentes et favorables.
