Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
Le loueur fait sa déclaration de revenus en fonction du régime fiscal de son activité. Le loueur en location meublée choisit son statut avant de souscrire à un régime fiscal.
En LMNP, il fait le choix entre le régime fiscal en micro bic, et l’imposition de son revenu réel sur l’année d’exercice. En LMP, il peut déclarer un impôt sur le revenu, faire imposer ses recettes selon un régime de société, ou choisir un régime fiscal de micro-entreprise.
Après souscription à un régime fiscal, le LMP/LMNP déclare sa location meublée tous les ans en restant informé du calendrier de déclaration des revenus. Je vous en dis plus dans cet article.
Qu’est ce que la location meublée ?
La location meublée consiste à louer un bien immobilier ou un logement meublé ; à son antipode, on a la location nue. Cette activité concerne les investissements locatifs saisonniers. Sur le très court terme, la location meublée cible les voyageurs d’affaire, vacanciers et touristes. Sur une durée plus longue, le tourisme prolongé, le secteur estudiantin, et l’accueil des personnes âgées alimentent le secteur.
Comment faire de la location meublée ?
Il faut un logement à louer ; on peut louer son appartement, une partie de sa maison ou une dépendance. Le principal est de compléter la liste des meubles exigés par la loi pour jouir du statut du loueur en meublé. Ensuite, procédez aux formalités administratives dans un délai de 15 jours après le début de l’exercice. Cette étape détermine le statut du loueur et la fiscalité de la location.
Quels sont les statuts du loueur en meublé ?
La location meublée est non professionnelle ou professionnelle. Le statut non professionnel (LMNP) s’applique si les recettes annuelles totalisent moins de 23 000 euros par rapport aux revenus du foyer imposable. Au delà de 23 000 euros de recettes annuelles par rapport à l’ensemble des recettes du foyer, il faut opter pour une location meublée professionnelle (LMP).
Dans un cas comme dans l’autre, vous allez payer des impôts et vous aurez droit à un abattement sur le revenu imposable. Je vous suggère de prendre un temps de réflexion avant de choisir votre statut de loueur en meublé. Vous pouvez aussi considérer ces points :
- Le statut LMNP implique moins de formalités administratives
- Le statut LMP est très lucratif si la zone d’implantation est opportune
Déclarer une location meublée en LMNP
Le calendrier de déclaration des revenus en LMNP s’étale d’avril à juin, et vous pouvez vous acquitter de vos impôts en ligne. Si vous n’avez pas encore de SIRET, commencez par l’immatriculation. Déclarez votre activité dans les délais impartis sur le site Infogreffe ou sur Inpi. Vous remplissez le formulaire P0i en vous rapportant aux cases correspondant à votre choix d’imposition.
Si vous choisissez le régime micro bic, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos impôts locatifs. Vous faites le total des loyers à l’année sans déduire le montant des charges, et vous vous acquittez de ce qui reste après la déduction des 50 %.
Avec le régime au bénéfice réel, vous déclarez vos recettes de l’année imposable. Vous déduisez ensuite toutes les charges (frais, réparations, rénovations, etc.). Il arrive que les charges dépassent le bénéfice. Dans ce cas de figure, vous êtes exonéré d’impôt sur vos revenus locatifs en LMNP.
Petit rappel : le régime micro bic est obligatoire si les revenus perçus font moins de 70 000 euros. Dès que le montant dépasse les 70 000 euros, il est possible de choisir le régime au bénéfice réel.
Lors de la déclaration des impôts, vous remplissez les cases nécessaires du formulaire cerfa n11222*19 que ce soit pour le régime de bénéfice réel que pour le régime micro bic.
Déclarer une location meublée en LMP
Vous devez aussi consulter le calendrier de déclaration fiscale des revenus pour savoir quand devez-vous vous acquitter des impôts pour une location meublée professionnelle. Pour débuter, vous notifiez l’activité au CFE rattaché à la CCI. Vous remplissez ensuite le formulaire P0i que vous remettez au greffe en charge des locations meublées. Une fois votre SIRET en main, vous poursuivez l’activité en toute légalité.
En LMP, vous avez le choix entre trois régimes fiscaux : l’impôt sur les sociétés, l’impôt sur les revenus, et le régime micro-entreprise. Le régime des sociétés concerne tout ce qui est SA, SARL, SCA, SAS, SEL, SELARL, EURL, SNC. Vous choisissez le régime micro entreprise si vous disposez d’un statut d’auto entrepreneur. Ce cas de figure plafonne les revenus de l’activité à 70 000 euros pour un exercice non touristique et à 170 000 euros si vous œuvrez dans le tourisme.
L’impôt sur le revenu est le plus pratiqué par les loueurs en meublé professionnel. C’est la fiscalité la plus facile à gérer à mon sens. Ensuite, pour payer l’impôt de l’activité en LMP, il faut remplir le formulaire 2042 C-PRO. Remplissez correctement chaque case pour justifier les nécessités d’abattement.
Quelles sont les déductions d’impôt possibles ?
Je vous rappelle que le statut de LMP ou LMNP n’est pas en soi un dispositif d’abattement d’impôt. Dans la définition LMNP, le terme désigne le loueur bailleur et il en est de même pour le LMP. En revanche, les locations meublées donnent droit à des abattements fiscaux importants si le régime choisit est au bénéfice réel.
En plus des déductions des frais sur les revenus déclarés, le déficit foncier et l’amortissement sont comptés dans les abattements. Avec une bonne gestion de ses entreprises de location meublée, il est même possible d’être exonéré d’impôts sur le TMI si les chiffres se penchent considérablement vers les dépenses.
Je trouve intéressant et plus raisonnable de se lancer dans la location meublée pour débuter un investissement locatif. Si le démarrage génère plus de dépenses que de gains, vous profiterez des abattements fiscaux et garderez un cashflow positif dans la poursuite de vos activités. Pour une bonne gestion, n’hésitez pas à confier la comptabilité à un professionnel ; notamment si vous prenez le statut LMP.
Pour le LMP comme pour le LMNP, la déduction d’impôt forfaitaire de 50 % est applicable si le régime d’imposition s’y confère. Dans les autres cas, la déduction d’impôt est calculée au TMI réel. Voici les détails :
L’abattement sur le bénéfice réel
Le régime de la location meublée au bénéfice réel jouit permet de déduire l’ensemble des charges sur les revenus. La location meublée professionnelle jouit de cette possibilité sauf dans le cas d’un régime à déduction forfaitaire, il en est de même pour la location meublée non professionnelle.
Pour calculer le montant imposable, on fait le total des loyers de l’année d’exercice et on totalise les charges. Après soustraction, on obtient le montant du bénéfice à déclarer. Dans la liste des charges, on retrouve entre autres : les frais d’électricité, d’eau et de gaz, internet, l’assurance PNO, les frais de dossier, le coût des entretiens.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est pris en compte dans le TMI du contribuable. Comment se présente le déficit foncier dans la déclaration d’une location en meublé ? Alors, il s’agit du montant total des travaux effectués pour rénover le bien destiné à une location à titre de logement principal pour le locataire quelle que soit la durée de son séjour.
Il y a déficit foncier lorsque les dépenses effectuées dépassent le total des loyers perçus au cours de l’année d’exercice. Attention, la déduction dans ce cas de figure n’est pas considérée dans le cadre d’un régime en micro bic ou micro-entreprise. Seuls les loueurs en déclaration de bénéfice réel jouissent de ce type d’exonération.
Dans le meublé non professionnel le déficit foncier est uniquement appliqué sur le locatif concerné. Une transposition sur dix ans est possible si le total de l’exonération ne peut être appliqué sur la déclaration de l’exercice en cours, tenant compte un plafond de 10 700 euros. Dans le cas du meublé professionnel, le contribuable est exonéré sur l’ensemble des impôts de son foyer.
L’amortissement
Le bien mis en location est amortissable tant au niveau du mobilier que de l’immobilier. Vous avez droit à une quote-part d’amortissement sur votre location meublée en fonction du nombre d’années de détention du bien. Le plafonnement est déterminé en fonction de la valeur des biens investis.
Dans tous les cas, le propriétaire est exonéré d’une somme de 3 % tous les ans en moyenne. L’amortissement est appliqué quel que soit le statut du propriétaire bailleur.
La déclaration à remplir pour déclarer un LMNP
Remplissez le formulaire 2042 C-PRO pour déclarer vos revenus en location meublée non professionnelle que soit le régime d’imposition. Vous le trouvez dans la rubrique des professions non salariées.
Les charges déductibles sur une location meublée
Les charges déductibles concernent tous les frais et dépenses relatifs au bon fonctionnement de l’investissement. Les frais de réparation et de rénovation sont entre autres pris en compte. Il est aussi possible de déduire des frais administratifs. Réclamez la liste exhaustive des déductions avant de payer vos impôts.
En bref, la déclaration annuelle d’une location meublée se poursuit de manière systématique dès que l’on a obtenu son SIRET. Le plus important est de choisir le bon régime d’imposition.
