Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
La déclaration de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous étonnera par son amplitude entre régime réel et micro BIC. Qu’il s’agisse d’arrondir ses fins de mois ou de rentabiliser sa passion, ce statut offre un cadre avantageux pour annoncer ses recettes locatives. De plus, il s’adresse avant tout à un particulier et non à des investisseurs immobiliers.
Les revenus prennent une tout autre dimension fiscale. En effet, savoir s’y retrouver dans les méandres de l’impôt et déclarer précisément ses revenus sont des détails cruciaux, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une location saisonnière ou d’une location de vacances.
Comment déclarer une location meublée non-professionnelle ? Comment déclarer ses revenus au titre des différents régimes ? Enfin, à quelles déclarations sociales serez-vous soumis ? Ainsi, que vous soyez un novice cherchant à comprendre les situations du formulaire ou un entrepreneur expérimenté cherchant à maximiser ses gains, je vous propose les conseils simplifiés qui vous accompagneront pour une déclaration fiscale en toute sérénité.
Une location meublée non-professionnelle : comment la déclaration est-elle faite ?
Tout d’abord, si vous lisez cet article, c’est que vous voulez en savoir plus que ce que vous savez déjà. Rassurez-vous, vous êtes au bon endroit.
Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, savoir comment gérer correctement la déclaration de loueur en meublé non professionnel est une étape cruciale pour tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.
Je dois admettre que ces démarches m’ont fait peur, mais après de nombreuses recherches, je peux vous assurer qu’elles sont simples, gratuites et essentielles pour exercer votre droit à l’égalité tout en vous aidant à remplir vos obligations. Vous trouverez ci-dessous toutes les informations dont vous aurez besoin.
Est-ce que tout le monde peut devenir un loueur meublé non professionnel ?
Bien qu’il soit possible que vous connaissiez déjà cette information, j’aimerais d’abord vous faire un petit rappel. Il s’agit d’un statut juridique qui permet de louer des biens immobiliers tout en bénéficiant d’un régime fiscal favorable. En outre, il concerne les personnes qui louent des biens meublés en France à titre non professionnel.
Plus précisément, il s’agit d’un statut accessible à tous les contribuables français dont l’activité principale n’est pas l’investissement immobilier. Par exemple, une personne peut choisir de devenir un loueur meublé non professionnel afin de préparer sa retraite. Notamment, pour être qualifié de LMNP, il n’est pas nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
Les conditions du LMNP relatives au propriétaire sont plutôt liées à la bonne exécution des procédures administratives. La deuxième chose à comprendre est que la déclaration d’une localisation meublée non professionnelle dépend du montant de vos revenus locatifs et du régime fiscal que vous choisissez.
En clair, vous avez le choix entre le micro BIC et le régime réel si votre revenu locatif annuel perçu est inférieur à 70 000 €.
Avant de faire la déclaration, quels sont les biens concernés ?
Tout d’abord, en respectant les conditions pour avoir le statut LMNP, vous pouvez vous assurer que les avantages du LMNP concernant la fiscalité de la location meublée non professionnelle seront pleinement exploités. En outre, il existe de nombreuses conditions relatives aux biens immobiliers mis en location.
Ensuite, le bien à louer doit être décent et répondre aux exigences minimales en matière de surface. Il peut s’agir d’un appartement avec services ou d’un immeuble privé. En fait, il peut s’agir d’un bien immobilier neuf ou ancien, mais le plus important est qu’il s’agisse d’un appartement meublé ou d’une maison à usage d’habitation.
Les catégories de résidences services autorisées sont les résidences séniors, les résidences pour étudiants et les résidences de tourisme. De manière distincte, un établissement d’hébergement pour des personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou une résidence d’affaires sont ajoutés à la liste.
Ainsi, pour qu’un appartement ou une maison soit considéré comme un logement meublé, il doit être meublé et équipé de manière à être habitable immédiatement. Un acte fixe la liste des éléments que le propriétaire du bien loué doit fournir. L’usage quotidien exige que le mobilier soit équipé par exemple de : lit, tables, chaises, luminaires, ustensiles de cuisine, , produits d’entretien appropriés, etc.
Quelles sont les étapes nécessaires pour faire la déclaration ?
Maintenant que vous êtes certain de remplir toutes les conditions pour bénéficier de ce statut, il est temps de faire une déclaration. Avant toute chose, sachez que depuis le 1er janvier 2023, le LMNP a été soumis en ligne à l’aide du guichet unique.
Déclaration du début de l’activité
À cet effet, je tiens tout d’abord à préciser qu’il s’agit ici d’une déclaration de début d’activité. Par ailleurs, la location meublée est votre première source de revenus professionnels, c’est-à-dire que vos revenus annuels provenant de cette activité ne dépassent pas les autres sources de revenus du foyer.
En effet, tout bailleur non professionnel qui démarre son activité doit s’inscrire au Greffe du Tribunal de Commerce et obtenir un numéro de SIRET. Et la référence pour ce dernier est le guichet des formalités des entreprises. Par conséquent, cette approche affecte à la fois les régimes d’imposition réels et micro BIC, selon votre choix.
Comme je l’ai déjà mentionné, les procédures de déclaration d’existence sont uniquement et obligatoirement effectuées au moyen d’un formulaire en ligne accessible à l’adresse formalites.entreprises.gouv.fr. De plus, sachant que l’Institut national de la propriété industrielle (INPI) est l’interlocuteur exclusif des déclarants.
Déclaration du statut LMNP en ligne
Vous vous demandez peut-être quelles étaient les procédures avant le changement de janvier 2023. La réponse est simple : il y avait deux possibilités : faire une déclaration en ligne ou par courrier.
Grâce à la technologie, qui ne cesse de nous surprendre, tout se fait désormais en ligne. Pour cette démarche, vous devez d’abord créer un compte lors de votre première connexion afin de déclarer votre statut de LMNP.
Pour ce faire, vous devez d’abord vous identifier en tant que chef d’entreprise indépendant avant de cocher la case du « loueur meublé non professionnel ». Ensuite, pour compléter votre formalité, vous devez rassembler les données en ligne requises et joindre les pièces dématérialisées nécessaires.
Remplissage des formulaires : type et délai
Chaque loueur en meublé doit effectuer cette démarche en remplissant le formulaire imprimé P0I (Cerfa 11921*5). Concernant les biens en indivision, il s’agit d’un formulaire spécial appelé formulaire commun d’exploitation (FCM) dont le numéro de référence est le Cerfa 11924*01.
Dans ce formulaire, vous devez indiquer la date de début de votre activité. Il est tout à fait acceptable de déclarer fiscalement votre activité locative en totalité avant le début de la location. C’est le cas lorsque vous rénovez un appartement en vue de sa location.
Sachez que les obligations de déclaration de début d’activité doivent être remplies dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé. Si vous ne respectez pas ce délai par négligence ou par oubli, vous risquez à une amende et de subir un rattrapage de la CFE (Cotisation foncière des entreprises). La CFE est due à partir de la deuxième année d’activité.
Choix du régime à déclarer
En France, il existe deux principaux cadres dans lesquels les revenus liés aux activités commerciales, industrielles ou artisanales peuvent être déclarés : le cadre réel et le cadre micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Comme indiqué précédemment, un LMNP peut déclarer ses revenus sous ces régimes. C’est pourquoi je vais vous donner un peu plus d’informations ci-dessous pour vous aider à décider quel régime adopter et quelles sont les procédures de déclaration.
Cependant, les étapes et les spécifications du LMNP peuvent différer légèrement de celles des activités commerciales traditionnelles. Certains d’entre nous pensent que le choix du statut de loueur non professionnel est une décision pertinente pour augmenter la rentabilité de l’investissement.
Mais il est également impératif de savoir comment déclarer les revenus de la location meublée. Afin de vous aider plus efficacement, voici comment se déroule la déclaration d’un LMNP sous chacun de ces régimes.
Quelle est la procédure de déclaration des revenus dans le cadre du régime micro BIC ?
En ce qui concerne la LMNP, le système micro BIC fonctionne de la même manière que les autres activités commerciales, mais avec les caractéristiques uniques de la location meublée. Toutefois, le régime micro BIC dans la LMNP est qualifié de forfaitaire, par opposition au régime réel. Il est important de rappeler que vous pouvez opter pour le régime micro BIC si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 euros.
Dans ce cas, l’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locaux. Il s’agit plus précisément des espaces meublés classiques et des gîtes ruraux qui ne sont pas considérés comme des « meublés de tourisme ». En revanche, un taux de 71 % est appliqué aux chambres d’hôtes et aux meublés de tourisme classés.
D’une manière générale, vous devez reporter sur votre déclaration de revenus le total de vos gains réalisés dans le cadre du « Micro-BIC ». Une fois cette base fixée, vous pouvez calculer le montant de votre revenu imposable en utilisant les abattements fiscaux prévus par le régime.
En pratique, le processus de déclaration LMNP fonctionne de la même manière que votre déclaration d’impôt sur le revenu. Il vous suffit de vous rendre dans l’espace qui vous est réservé sur le site impots.gouv.fr. En résumé, les démarches à effectuer sont les suivantes :
En premier, le remplissage d’une déclaration de revenus LMNP en micro BIC correspond au processus de remplissage de votre déclaration annuelle de revenus (mai juin).
En second, la déclaration de revenus doit être saisie dans le formulaire n°2042-C-PRO LMNP.
Les étapes pour la déclaration micro Bic
Pour ce faire :
- Sélectionnez la rubrique « professions non salariées »
- Choisissez la sous-rubrique » revenus des locations meublées non professionnelles «
- Sélectionnez sur » accéder à la déclaration en ligne «
Notez que le paiement minimum pour cet abattement est de 305 euros. Le montant total de vos charges est représenté par la déduction fiscale. Par conséquent, aucune dépense supplémentaire ne sera encourue au titre de ces revenus.
Comment fonctionne la déclaration des revenus dans le régime réel ?
Vous êtes libre d’opter pour ce type de régime fiscal de votre propre initiative, même si vous adhérez aux plafonds du micro BIC.
Il faut savoir que ce régime s’applique automatiquement et obligatoirement si vos revenus locatifs dépassent 72 600 euros par an. Pour les locations saisonnières, il s’agit de 176 200 €. Dans le cadre de ce régime, vous devez inclure toutes vos dépenses et recettes liées à votre activité de location ciblée dans les instances de déclaration de revenus correspondantes.
En réalité, la LMNP des revenus locatifs peut être déclarée sur le site impots.gouv.fr à partir du mois d’avril et jusqu’à la fin du mois de mai ou le début du mois de juin. Comme pour la déclaration de l’impôt sur le revenu, le calendrier des échéances est révisable chaque année et varie en fonction de votre département de résidence.
Conjointement à votre déclaration de revenus, cette déclaration vous oblige à remplir la déclaration de résultats à l’aide du formulaire 2031-SD. N’oubliez pas que vous devez joindre un état de déduction des frais d’amortissement et un bilan avec compte de résultat.
Une fois votre déclaration fiscale LMNP 2031-SD remplie, vous devez également vous acquitter de la déclaration complémentaire de recettes 2042-C-PRO dans le cadre de votre activité LMNP, tout comme vous le feriez avec le régime micro BIC. Dans ce document, vous indiquerez le montant de votre bénéfice, c’est-à-dire le montant réalisé après déduction des charges.
Remplissage de la déclaration 2031
Pour conclure cette partie et vous aider à vous préparer, j’ai inclus une liste des étapes nécessaires pour compléter la déclaration 2031 (LMNP) ci-dessous :
- indiquez l’ensemble des coordonnées
- mettez la date d’exercice
- choisissez le régime d’imposition
Après, vous avez 3 éléments essentiels :
- l’encadré B, qui comprend une case à cocher pour les artisans inscrits au répertoire des métiers
- l’encadré C7 permet de compléter le résultat après déduction des charges ; ne pas oublier d’y inclure les éventuelles déclarations de déficit
- l’encadré H de l’annexe de la liasse 2031-SD résume les résultats de l’encadré C
Il faut savoir que le LMNP et l’amortissement soulèvent beaucoup de questions. Je vous conseille de ne pas hésiter à vous faire accompagner par un professionnel afin d’obtenir toutes les réponses à vos interrogations.
Quelles sont les déclarations sociales qui doivent être complétées par un LMNP ?
Les déclarations sociales qu’un LMNP doit effectuer dépendent d’un certain nombre de facteurs, tels que la manière dont le LMNP choisit de déclarer ses revenus et son statut au regard des cotisations sociales. En effet, les montants des cotisations sociales varient selon que vous choisissez le régime réel ou le régime micro BIC pour votre déclaration LMNP.
En règle générale, les loueurs LMNP sont redevables de l’impôt sur le revenu, calculé en fonction de votre tranche d’imposition lors de la déclaration de revenus LMNP, ainsi que des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ces dépenses sociales comprennent la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
Premièrement, dans le cas du régime micro BIC, le revenu déclaré après abattement est utilisé pour le calcul des cotisations sociales.
Deuxièmement, dans le cas du régime réel simplifié, vous devrez payer un forfaitaire annuel minimum de 1 145 euros si votre résultat fiscal est nul. En revanche, s’il est positif, en plus de votre imposition sur le revenu, vos charges sociales représenteront environ 29 % de vos revenus totaux.
Qu’en est-il de la location saisonnière ?
Si vous exercez des activités de location de LMNP, vous n’êtes pas soumis aux charges sociales, contrairement aux professionnels. Il existe toutefois une exception : les locations saisonnières.
En effet, vous continuez à payer 17,2 % de charges sociales et d’impôt sur le revenu tant que vos revenus annuels sont inférieurs à 23 000 euros. Si ce dernier est nul, vous n’aurez rien à payer.
De plus, dès que vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros, l’administration fiscale considère que vous exercez une activité professionnelle en raison de l’augmentation substantielle de vos revenus. Pour être plus précis, l’URSSAF a tendance à considérer toute affiliation comme définitive dans la déclaration LMNP.
Dès que vos revenus en tant que LMNP dépassent le seuil, vous ne pourrez plus bénéficier de la prise en charge de la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Il faut donc garder à l’esprit ce seuil critique de 23 000 euros pour éviter d’être pénalisé.
Faire la déclaration LMNP : à quel prix ?
J’ai déjà précisé en préambule que la déclaration d’activité LMNP est gratuite, mais de nombreuses prestations LMNP doivent être confiées à un professionnel lors de la déclaration annuelle des revenus.
Dans ce cas, mettez de côté environ 500 euros d’honoraires qui peuvent être déduits de vos revenus locatifs pour un comptable. Ensuite, une cotisation annuelle de 150 euros est versée à un centre de gestion agréé. Ce dernier présente également plusieurs avantages, dont la réduction d’impôt pour les frais de comptabilité.
En conclusion,
La déclaration du LMNP est une étape essentielle pour tous ceux qui souhaitent investir dans location meublée. À travers ce contenu, nous avons examiné en détail le processus de déclaration, en mettant en évidence les différentes étapes à franchir.
Il est désormais clair que la déclaration LMNP nécessite une approche méthodique et une compréhension claire des nombreux éléments qui la composent. Chaque détail, de la détermination du statut de LMNP à la déclaration des revenus locaux, en passant par les différents régimes fiscaux disponibles, doit faire l’objet d’une attention méticuleuse.
Il est important de rappeler que même si la déclaration peut sembler compliquée au départ, tout le monde peut y accéder grâce aux ressources en ligne, aux conseils et à la possibilité de contacter des professionnels de la comptabilité ou de la fiscalité. Selon moi, il est essentiel de reconnaître l’importance de la déclaration LMNP afin de maximiser les avantages financiers et de respecter les obligations légales.
