Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
Vous avez entendu parler du loueur meublé non professionnel ? Vous êtes au bon endroit si vous voulez en connaître les conditions, car je vais tout vous révéler. Ainsi, vous saurez exactement quoi faire avant de faire la déclaration du loueur meublé non professionnel !
LMNP : l’essentiel à retenir
Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut qui concerne les personnes qui mettent en location des biens meublés à des fins lucratives, sans en faire une activité professionnelle à part entière. C’est un statut qui s’applique aux locations de biens meublés, tels que des appartements meublés, des chambres d’hôtes, des résidences de tourisme, les résidences seniors ou les EHPAD.
Les revenus générés par la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés dans la catégorie des BIC non professionnels. Cependant, pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et ne pas représenter plus de 50% de vos revenus globaux.
Par ailleurs, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition, ce qui signifie que vous pouvez déduire vos charges réelles (amortissement, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) de vos revenus locatifs pour réduire votre base imposable. Si tant de personnes optent aujourd’hui pour le statut LMNP, c’est par ce qu’il offre la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien ainsi que certains frais d’acquisition.
Cela permet de réduire l’assiette imposable et donc l’impôt à payer. Je note aussi que les revenus LMNP ne sont pas soumis aux cotisations sociales, ce qui peut être avantageux en comparaison avec d’autres régimes. N’oubliez pas qu’en optant pour le statut LMNP, vous vous engagez à le conserver pendant au moins deux ans. Vous pouvez ensuite passer au régime réel ou régime micro BIC si vous le souhaitez.
Enfin, notez que lors de la vente d’un bien en LMNP, vous pouvez bénéficier du régime des plus-values immobilières professionnelles si vous remplissez certaines conditions.
Qui peut devenir loueur meublé non professionnel ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel est ouvert à un large éventail de propriétaires désireux de louer des biens immobiliers meublés à des particuliers. Je l’ai déjà mentionné, ce statut offre des avantages fiscaux intéressants pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant de dispositions fiscales favorables.
En outre, si vous faites partie des catégories de personnes suivantes, vous pourrez devenir loueur meublé non professionnel, si vous remplissez les conditions requises.
Les particuliers propriétaires
Le statut LMNP s’adresse aux particuliers propriétaires de biens immobiliers meublés destinés à la location. Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, la location meublée peut être une option intéressante pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus complémentaires.
Les petits investisseurs
Le LMNP est particulièrement adapté aux petits investisseurs. Si vous possédez un ou plusieurs biens meublés et que vos revenus annuels issus de la location ne dépassent pas 23 000 euros, ou ne représentent pas plus de la moitié de vos revenus globaux, vous pouvez bénéficier de ce statut.
Les propriétaires de résidences secondaires
Si vous possédez une résidence secondaire que vous n’occupez pas en permanence, vous pouvez envisager de la louer en meublé. Cela peut vous permettre de rentabiliser votre bien pendant les périodes où vous ne l’utilisez pas.
Les investisseurs dans les résidences de services
Le LMNP peut également s’appliquer aux investisseurs dans les résidences de services, telles que les résidences étudiantes, les EHPAD ou les résidences de tourisme. Ces types de biens peuvent offrir des avantages particuliers en termes de gestion locative et de rendement.
Les propriétaires de biens meublés
Au cas où vous avez déjà des biens meublés que vous louez, vous pouvez opter pour le statut LMNP pour bénéficier de ses avantages fiscaux. Dans ce cas de figure, je vous suggère de vous renseigner sur les critères de revenus à respecter.
Les particuliers qui souhaitent diversifier leur patrimoine
Ceux qui projettent de diversifier leur patrimoine financier et d’investir dans l’immobilier locatif peuvent voir le statut LMNP comme une option attrayante. Il permet de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.
Les propriétaires de locations de courte durée
Si vous envisagez de louer vos biens meublés à court terme, par exemple en tant que location touristique, le LMNP peut s’appliquer à vous. Cela peut être une opportunité de rentabiliser votre bien lors des périodes de forte demande.
Malgré sa simplicité, le statut LMNP demande une gestion sérieuse et le respect des obligations fiscales. Aussi, avant de vous engager dans la location meublée, je vous recommande de consulter un expert-comptable ou un professionnel du droit fiscal pour évaluer si le statut LMNP correspond à vos objectifs d’investissement et à votre situation fiscale personnelle.
Quels sont les biens concernés par le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s’applique à une variété de biens immobiliers meublés destinés à la location. Si vous reconnaissez le vôtre dans la liste suivante, vous pourrez vous lancer sereinement dans la location meublée non professionnelle :
- Les appartements meublés constituent l’une des catégories les plus courantes de biens éligibles au statut LMNP. Que ce soit des studios, des appartements d’une ou plusieurs chambres, ils peuvent être loués meublés pour des durées courtes ou longues
- Les maisons individuelles peuvent également être louées meublées dans le cadre du statut LMNP. Cela peut inclure des maisons de vacances, des maisons de campagne, ou des résidences secondaires
- Les studios aménagés spécifiquement pour les étudiants sont souvent considérés comme des biens éligibles au statut LMNP. Les résidences étudiantes offrent une option pratique pour les étudiants qui cherchent un logement meublé pour la durée de leurs études
- Les résidences de tourisme, qui proposent des logements meublés pour les vacanciers, peuvent entrer dans le cadre du statut LMNP. Ces biens offrent généralement des services et des équipements pour les séjours de courte durée
- Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) peuvent être éligibles au statut LMNP. Les chambres meublées dans ces établissements sont destinées à accueillir les personnes âgées nécessitant une assistance
- Les résidences pour seniors proposent des logements adaptés aux besoins des personnes âgées tout en leur offrant un environnement social et des services. Les appartements meublés dans ces résidences peuvent être considérés comme éligibles au statut LMNP
- Les chambres d’hôtes meublées peuvent potentiellement être incluses dans le cadre du statut LMNP. Cependant, les critères d’éligibilité et les obligations fiscales peuvent varier dans ce cas
- Les biens meublés loués à court terme, comme les locations touristiques par exemple, peuvent également entrer dans le champ du statut LMNP. Cela dépendra des critères de revenus et de la nature de l’activité de location
Avant d’envisager de louer un bien meublé sous le statut LMNP, je vous suggère de vous renseigner sur la fiscalité de la LMNP.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Si vous voulez bénéficier du statut LMNP pour jouir des avantages du statut LMNP, il est essentiel que :
- Les revenus annuels générés par la location meublée ne dépassent pas les 23 000 euros. Si vous dépassez ce seuil, vous basculez automatiquement vers le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
- Les revenus issus de la location meublée ne représentent pas plus de la moitié de vos revenus globaux du foyer fiscal. Si cette condition est dépassée, vous pourriez être considéré comme un LMP
- Les biens que vous louez soient meublés et équipés de manière à permettre une occupation immédiate. D’ailleurs, le statut LMNP est réservé à la location meublée à titre occasionnel. Si vous exercez une activité de location meublée de manière habituelle et professionnelle, vous pourriez être considéré comme un LMP
- Vous choisissiez entre le régime micro BIC et le régime réel simplifié pour déclarer vos revenus, selon vos préférences et votre situation
- Vous déclariez vos revenus issus de la location meublée dans votre déclaration de revenus annuelle
- Vous exerciez une gestion locative de manière directe, c’est-à-dire sans l’intermédiaire d’une société ou d’une agence de gestion
- Vous devez tenir une comptabilité détaillée, en enregistrant vos dépenses et vos recettes, si vous optez pour le régime réel simplifié
- Vous louiez en France, car le statut LMNP s’applique aux biens situés en France
Je note tout de même qu’il n’y a pas de durée minimale ou maximale de location spécifiée pour bénéficier du statut LMNP, mais les biens meublés sont généralement destinés à être loués pour des périodes relativement courtes. De même, vous n’êtes pas automatiquement affilié au régime social des indépendants (RSI) si vous bénéficiez du statut LMNP, sauf si vous exercez une activité professionnelle similaire en parallèle.
Les régimes fiscaux conseillés pour le statut LMNP
Le choix de la fiscalité d’un LMNP dépend de vos revenus, de vos charges et de vos préférences en matière de gestion fiscale. Si vous hésitez entre les deux régimes, voici les informations à retenir les concernant.
Le régime réel
Sous le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles liées à la location meublée, y compris les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux, les frais de notaire, les taxes foncières, entre autres choses.
En outre, si vous optez pour ce régime fiscal, vous aurez la possibilité d’amortir le coût d’acquisition du bien immobilier et des meubles. Cela permet de déduire une partie de ces coûts chaque année, ce qui peut réduire considérablement vos revenus imposables. Enfin, si vous avez des charges élevées et que vous souhaitez maximiser vos déductions fiscales, le régime réel peut être plus avantageux.
Cependant, sous le régime réel, vous devez tenir une comptabilité détaillée de vos revenus et de vos dépenses, impliquant le maintien des enregistrements précis et de produire des déclarations fiscales plus détaillées. D’ailleurs, le régime réel peut être plus complexe à gérer en raison des déductions et de l’amortissement.
Si vous n’y connaissez rien, je vous suggère fortement de faire appel à un expert-comptable pour vous assurer de maximiser les avantages fiscaux tout en respectant les obligations comptables.
Le régime micro BIC
Le régime micro BIC est plus simple à gérer, car il implique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs et donc, seuls 50 % de vos revenus seront imposables. Avec ce régime d’imposition, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité détaillée, ce qui peut alléger la gestion administrative.
Malheureusement, le régime micro BIC s’applique aux propriétaires dont les revenus annuels ne dépassent pas 72 600 euros. Aussi, si vos revenus excèdent ce montant, vous devez passer au régime réel. De plus, les déductions sont limitées à l’abattement forfaitaire de 50 %. Donc, si vos charges sont significatives, le régime réel pourrait vous permettre de déduire davantage.
Comment Choisir ?
Le choix entre le régime réel et le régime micro BIC dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs en matière d’investissement immobilier. Cependant, si vos charges déductibles sont importantes et que vous souhaitez optimiser votre fiscalité en les déduisant, le régime réel simplifié est probablement plus avantageux.
En revanche, si vous préférez une gestion plus simple et avez des revenus modiques, le régime micro BIC peut être approprié.
Quelles sont les démarches administratives pour obtenir le statut LMNP ?
Pour obtenir le statut LMNP, voici les principales étapes et endroits où vous devez vous enregistrer :
- Si vous n’avez pas encore créé d’activité de location meublée, vous devez d’abord déclarer votre activité auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) ou de la Chambre de Métiers et de l’Artisanat (CMA), selon la nature de votre bien loué et de votre situation
- Au moment de la déclaration de votre activité, vous devez choisir le régime fiscal sous lequel vous souhaitez être imposé. Pour le LMNP, vous avez le choix entre le régime micro BIC et le régime réel
- Vous devez déclarer votre activité de location meublée au centre des impôts dont vous dépendez. Vous devrez remplir le formulaire P0i (Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée) et le déposer au centre des impôts
- Une fois enregistré auprès de la CCI ou de la CMA, vous obtiendrez un numéro SIRET, qui est le numéro d’identification de votre entreprise
- Chaque année, vous devrez remplir une déclaration de revenus professionnels (formulaire 2031) pour déclarer vos revenus LMNP. Si vous optez pour le régime réel, vous devrez également fournir les annexes correspondantes pour détailler vos charges déductibles
- Si vous louez des biens meublés touristiques ou de courte durée, vous pourriez également avoir l’obligation de vous enregistrer en tant que loueur de meublés de tourisme auprès de la mairie de votre commune
Pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux du LMNP, il est recommandé de tenir une comptabilité rigoureuse, de conserver tous les factures et documents relatifs à vos biens loués, ainsi que de suivre les amortissements et les charges déductibles.
