Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
La loi Censi-Bouvard, également connue sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), offre une réduction d’impôt intéressante en contrepartie d’un investissement dans des résidences de services. Ce contenu s’adresse donc à vous si vous êtes à la recherche d’un dispositif fiscal avantageux pour investir sur le marché de l’immobilier.
La loi Censi-Bouvard est une solution avantageuse si vous cherchez à défiscaliser efficacement, à compléter vos revenus ou à préparer votre retraite. N’hésitez pas à explorer ce dispositif et à profiter de ses nombreux avantages financiers, tout en contribuant au développement des résidences services, un secteur en pleine expansion.
Vous trouverez dans les lignes qui suivent une explication détaillée du fonctionnement de cette loi, des conditions d’éligibilité, des avantages et des étapes pour en profiter pleinement et en toute responsabilité.
La loi Censi-Bouvard : de quel dispositif s’agit-il ?
Le paysage de l’investissement immobilier français est répandu, avec plusieurs mécanismes de défiscalisation visant à promouvoir les investissements dans des secteurs particuliers tout en réduisant la charge fiscale des contributeurs.
La Loi Censi-Bouvard est le plus important de ces dispositifs. Nous explorerons en détail sur cette Loi et les avantages réels qu’elle offre aux investisseurs dans la première partie de cet article.
Comprendre le principe de la Loi Censi-Bouvard :
Premièrement, son nom est une combinaison des noms des deux représentants qui ont introduit cette mesure à l’origine, les sénateurs Censi et Bouvard. Pour vous rafraîchir la mémoire, ce sont deux personnalités politiques françaises.
Il s’agit de Michel Bouvard et de Maurice Censi, dans l’ordre. Concrètement, il s’agissait de favoriser les investissements dans les biens meublés à des fins locatives. Par la suite, leur projet a eu un impact important sur le marché français de l’investissement immobilier.
Cette loi, également appelée » Dispositif Censi-Bouvard « , a été élaborée en 2012 et est entrée en vigueur en 2013. Il s’agit d’une niche fiscale qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux en cas d’investissements locatifs meublé dans des structures déterminées.
La loi Censi-Bouvard s’applique donc aux loueurs non professionnels qui possèdent des biens meublés dans des résidences de services. Ainsi, le fait de comprendre la fiscalité en LMNP est crucial pour tout investisseur car elle influence directement les avantages de ce statut.
D’une manière générale, cette Loi se présente comme un outil bénéfique pour les particuliers qui envisagent de se lancer dans l’immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.
Les Avantages de la Loi Censi-Bouvard :
De nombreux investisseurs désireux de maximiser leur fiscalité tout en investissant dans l’immobilier souhaitent en savoir plus sur les enjeux liés à la défiscalisation du marché de l’immobilier. L’un des dispositifs les plus connus est la loi Censi-Bouvard, qui a la particularité d’offrir des incitations financières aux investisseurs dans le domaine de la gestion locative non professionnelle.
L’achat d’un appartement destiné à la location dans le cadre de cette loi permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages. À ce jour, il n’y a pas de zone spécifique pour en bénéficier. Au-delà de ses avantages en termes d’imposition, le dispositif est intéressant pour d’autres raisons. En voici quelques exemples :
Réduction d’Impôt
L’un des principaux avantages de la loi Censi-Bouvard est de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égal à 11 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction est répartie sur neuf années consécutives, au cours desquelles le propriétaire s’engage à conserver le bien pendant au moins neuf ans.
Récupération de la TVA
En investissant dans une résidence de services éligible à Censi-Bouvard, les investisseurs peuvent récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier. Cela représente une économie financière non négligeable.
Gestion simplifiée
L’une des caractéristiques intéressantes de ce dispositif est que les investisseurs sont déchargés de la responsabilité de la gestion quotidienne des actifs locatifs. Les résidences de services sont généralement gérées par des propriétaires spécialisés qui supervisent l’établissement, l’entretien et les services fournis aux locataires. Ce qui libère les investisseurs de ces obligations.
Stabilité des revenus
Pour cet avantage, sachez que les établissements de soins résidentiels éligibles au Censi-Bouvard proposent souvent des contrats de bail à long terme. Cela garantit aux investisseurs une certaine stabilité des revenus locatifs, car les biens sont loués à des personnes plus âgées (étudiants, personnes âgées, touristes, etc.) pour des périodes prolongées.
Diversification de patrimoine
L’investissement dans les résidences services par le biais de la Loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs immobiliers de diversifier leur patrimoine. Cette diversification peut offrir une certaine protection contre les risques associés à un marché de l’immobilier résidentiel plus volatil.
Quels sont les biens immobiliers couverts par le dispositif Censi-Bouvard ?
Comme je l’ai déjà expliqué plus haut, la Loi Censi-Bouvard s’applique principalement aux investissements dans les résidences de services. Le type de bien meublé concerné est ce qui différencie principalement le régime LMNP classique du LMNP Censi-Bouvard.
En effet, certains des biens situés au sein des résidences de services bénéficient du régime LMNP Censi-Bouvard. Ces derniers comprennent, par exemple, les soins et les logements agréés pour les étudiants ainsi que les maisons d’accueil. En outre, les maisons de location de vacances et les maisons avec des services subventionnés pour les personnes âgées ou handicapées sont également incluses dans la liste.
Il convient de noter que depuis le début de l’année 2017, les résidences classées de tourisme ne font plus partie du système, mais d’autres investissements sont encore possibles. De plus, ces biens doivent être neufs ou en état de futur achèvement (VEFA) et doivent être achetés directement au promoteur ou par l’intermédiaire d’une société de gestion.
Plus précisément, il s’agit de logements neufs ou en cours d’acquisition entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Il est important de rappeler que pour que le bien soit éligible au dispositif, il doit être meublé et équipé.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?
Pour bénéficier des avantages financiers de la loi Censi-Bouvard, les investisseurs doivent remplir certaines conditions essentielles. Il est donc nécessaire de faire preuve de diligence quand vous souhaitez déclarer une LMNP et de respecter les procédures particulières liées à ce régime fiscal.
Pour ce faire, il est essentiel de comprendre les conditions d’obtention du statut de LMNP, car elles déterminent votre éligibilité à ses avantages concrets.
Avoir le statut LMNP
Tout d’abord, pour être éligible au dispositif, l’investisseur doit avoir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce qui signifie que les bénéfices tirés de la location du bien doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou à 50 % de ses revenus totaux.
Reconnaissant le caractère cumulatif du statut LMNP et de la loi Censi-Bouvard. A l’inverse, l’amortissement prévu par le statut de loueur meublé n’est jamais cumulable avec la loi Censi-Bouvard. Il n’est pas non plus permis de cumuler d’autres lois de défiscalisation immobilière sur un même bien avec la loi Censi-Bouvard dans le cadre du LMNP.
Bien que plusieurs investissements au titre de la loi Censi-Bouvard puissent être réalisés au cours d’une même année, l’administration fiscale a statué un plafond de 300 000 € HT pour le montant total des réductions pour l’ensemble des opérations. L’investisseur peut obtenir les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard si ces conditions sont remplies.
Engagement de location
Dans ce cas, le bailleur doit d’abord s’engager à mettre l’appartement en location dans les 12 mois suivant la livraison. Ensuite, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins neuf ans en respectant les conditions spécifiques de la location meublée.
Le bien doit être loué à titre de résidence principale du locataire. Comme je l’ai déjà montré plus haut, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de neuf ans pendant toute cette période.
Respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire
Le respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire sont également les conditions nécessaires aux termes de la loi Censi-Bouvard. L’investisseur peut demander une somme maximale comme loyer pour un bien meublé, selon les plafonds de loyer. Ils diffèrent selon le type de logement et la localisation de la résidence. Cela vise à garantir que les ménages de taille modeste puissent accéder au logement.
En ce qui concerne les plafonds de ressources du locataire, ils précisent les niveaux de revenus les plus élevés que le locataire est autorisé à avoir pour être éligible à la location d’un logement. Ces plafonds visent à garantir l’octroi d’avantages financiers pour les investissements réalisés dans des résidences destinées à des personnes ayant des besoins particuliers, telles que les personnes âgées ou les étudiants.
Le non-respect de ces plafonds peut entraîner la perte des avantages financiers accordés par la loi Censi-Bouvard. Il est donc essentiel de veiller à ce que les loyers pratiqués et les revenus des résidents soient bien inférieurs à ces plafonds.
Avoir l’agrément de la résidence
Tout d’abord, l’agrément de la résidence est une étape cruciale pour permettre à l’investisseur de bénéficier des avantages financiers prévus par la Loi. En effet, pour que l’investissement soit éligible, la résidence dans laquelle l’investisseur achète un logement meublé doit avoir reçu un agrément du ministre chargé du budget. Le bien doit donc être situé dans une résidence service agréée par l’État.
Ensuite, cette convention atteste que la résidence remplit les conditions pour être qualifiée de résidence de services. Ce qui permet à l’investisseur de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi.
Enfin, l’agrément est valable pour une durée déterminée et renouvelable. Sans cet agrément, l’investisseur ne peut prétendre à la réduction d’impôt. Il est donc primordial de s’assurer que la résidence dans laquelle vous comptez investir dispose bien de cet agrément.
Qu’en est-il de la fiscalité en LMNP Censi-Bouvard ?
Vous recevrez des avantages financiers non négligeables en échange de votre investissement et de votre participation. Ce qui réduira le montant de votre investissement et de votre impôt sur le revenu.
Cette stratégie peut être particulièrement intéressante pour ceux qui cherchent à maximiser leur investissement immobilier tout en bénéficiant d’avantages financiers. Comment cela se fait-il ? Je vous explique !
La fiscalité en LMNP Censi-Bouvard présente déjà une opportunité séduisante pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier d’avantages financiers substantiels tout en investissant dans des biens immobiliers meublés.
Ce dispositif peut être un choix judicieux pour maximiser les retours sur investissement en raison de l’importante réduction d’impôt, de la possibilité de récupérer la TVA, des revenus locatifs nets et de la simplification de la gestion.
Pour vous aider, j’ai listé ci-dessous les principaux domaines de la fiscalité du LMNP Censi-Bouvard. Les deux points suivants ont déjà été mentionnés brièvement dans la section des avantages offerts par la Loi. Cependant, pour mieux clarifier, je vais en donner une fois plus de détails.
Possibilité de récupérer la TVA
Tout d’abord, compte tenu de la lourdeur des formalités, je vous recommande de se faire conseiller par des professionnels de la finance et du droit afin de réaliser l’investissement le plus rentable possible.
Ensuite, l’un des avantages uniques du LMNP Censi-Bouvard est la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien immobilier. Cette récupération s’élève à 20% du montant de l’investissement. Cette caractéristique peut avoir un effet significatif sur le coût global de l’investissement en diminuant la mise de fonds initiale de l’investisseur.
En réalité, un investissement en Censi-Bouvard de 150 000 euros se compose de 120 000 euros pour l’immobilier et de 30 000 euros pour la taxe sur la valeur ajoutée. Cette dernière doit être avancée par vos soins, mais elle peut être récupérée dans un délai de trois à six mois après la mise en location du bien. De plus, il faut faire une demande auprès de l’administration fiscale afin de récupérer la TVA qui a grevé le bien.
Rappelons que vous devez vous inscrire au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel ; mais, comme l’activité n’est pas exercée à titre professionnel, vous n’avez pas besoin de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
En partie, vous devez écrire au service des impôts de votre secteur pour pouvoir bénéficier du remboursement de la TVA. Attention toutefois, cet avantage est subordonné à la détention du bien pendant au moins 20 ans.
En outre, conformément à l’article 261-D-4°-b du Code Général des Impôts (CGI), il convient de vérifier que la résidence dispose d’au moins trois services garantis. Comme :
- Du service pour les petits déjeuners
- De l’accueil des clients
- Du nettoyage régulier des chambres/des locaux
- De la mise à disposition de linge de maison
Bénéficier de la réduction d’Impôt
Premièrement, l’une des principales caractéristiques de la loi Censi-Bouvard est sa généreuse réduction d’impôt. Sur une période de neuf ans, les investisseurs peuvent bénéficier d’une exonération d’impôts égale à 11 % de la somme de leur investissement total. Cette réduction d’impôt est directement liée au montant de l’impôt dû sur le revenu de l’investisseur. Elle peut contribuer de manière significative à la réduction de la charge fiscale annuelle.
Pour vous donner un exemple, supposons que le montant de l’investissement s’élève à 150 000 euros. Dans ces conditions, la TVA récupérable s’élève à 30 000 euros. En conséquence, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt totale de 13 200 euros (120 000 HT * 11 %). Ainsi, la réduction d’impôt annuelle maximale est de 1 467 euros (13 200 €/ 9). En conclusion, l’avantage fiscal global, TVA comprise, s’élève à 43 200 euros (30 000 € + 13 200 €).
D’une manière générale, il a été conclu que l’amortissement en Censi-Bouvard est autorisé. Cela signifie qu’il est possible de comptabiliser la dépréciation des biens et du mobilier due à l’utilisation et à l’usure dans le temps. La durée de l’amortissement est déterminée par la nature du bien. Cela permet d’éviter que l’assiette fiscale n’augmente tout en maintenant la valeur marchande du bien meublé.
Quel que soit le régime d’imposition choisi (réel, micro BIC), les revenus locatifs doivent être déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers.
Conclusion
Dans l’ensemble, cette loi apparaît comme un mécanisme convaincant pour les investisseurs qui cherchent à maximiser la rentabilité et les gains financiers. De plus, la diversification des biens immobiliers ajoute un élément de sécurité à cette stratégie d’investissement.
Dans tous les cas, elle se présente comme un outil bénéfique pour ceux qui cherchent à investir dans des biens immobiliers ciblés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants. Au final, le dispositif Censi-Bouvard reste un investissement fiable. Cependant, pour en bénéficier, il faut respecter le cadre légal du LMNP.
Alors que le dispositif Censi-Bouvard était censé cesser en 2018, et après en 2021, il s’est en réalité terminé le 31 décembre 2022.
De plus, aucun dispositif existant ne vous permettra de continuer à profiter d’un système de défiscalisation immobilière afin d’investir dans des résidences de services. En effet, il n’existe actuellement aucun équivalent à la loi Censi-Bouvard et le gouvernement ne s’est jamais prononcé sur l’éventuelle mise en place d’une loi de remplacement.
Mais, bien qu’ayant des conditions de fonctionnement et d’application différentes, un certain nombre d’autres dispositifs de défiscalisation peuvent s’avérer tout aussi convaincants financièrement.
