Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) présente de nombreux avantages dans le monde de l’investissement immobilier local. Que vous soyez propriétaire d’une résidence senior, d’une location saisonnière ou d’un immeuble de rapport, ce régime fiscal offre de nombreux avantages pratiques.
De plus, en choisissant ce régime, vous vous donnez accès à une source de revenus intéressante en raison de la location meublée. Cette stratégie vous permet de générer des revenus tout en provoquant un déficit financier annuel à déclarer.
Découvrez comment le LMNP peut améliorer votre portefeuille immobilier tout en allégeant vos obligations fiscales, tout en fournissant un cadre réglementaire et comptable bien défini pour maximiser les bénéfices de cette activité commerciale locative meublée.
Statut LMNP : Définition et Principes Fondamentaux
Tout d’abord, le statut de LMNP offre une option viable aux investisseurs avisés qui souhaitent investir dans l’immobilier avec des avantages financiers importants. De plus, en permettant l’amortissement des biens immobiliers et mobiliers ainsi que la déduction des frais, il offre une réelle opportunité d’alléger la charge fiscale sur les revenus locatifs. Je vous encourage cependant à poursuivre votre lecture pour en savoir plus.
LMNP : Investir dans l’immobilier en toute simplicité
Tout d’abord, l’acronyme « Loueur en Meublé Non Professionnel » donne son nom au statut LMNP. Il s’agit d’une structure fiscale qui offre aux investisseurs une chance unique de stabiliser leur investissement immobilier tout en bénéficiant d’avantages financiers intéressants.
Le statut LMNP s’adresse spécifiquement aux investisseurs non professionnels, contrairement au dispositif LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Il constitue donc une alternative très intéressante pour ceux qui souhaitent générer des revenus supplémentaires de manière avantageuse et efficace.
Ainsi, que l’on soit investisseur privé, adepte de la construction neuve ou intéressé par les résidences services, le statut LMNP peut apparaître comme une stratégie d’investissement rentable et fiscalement avantageuse.
Présentation générale du statut LMNP
Tout d’abord, le statut LMNP permet aux propriétaires de biens immobiliers déjà construits de les louer tout en bénéficiant d’un traitement fiscal favorable. Concrètement, cela signifie que les investisseurs qui choisissent le statut LMNP peuvent produire des revenus locatifs tout en minimisant leur imposition grâce à une réglementation fiscale spécialisée.
Le revenu locatif annuel ne doit pas dépasser 23 000 euros et doit représenter moins de 50 % du revenu annuel total de l’année fiscale pour pouvoir bénéficier du statut LMNP.
Ensuite, l’une des particularités du statut LMNP est que les loyers perçus sont classés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt qu’en revenus financiers. Cette distinction est cruciale car elle permet aux investisseurs d’amortir les biens immobiliers et le mobilier sur plusieurs années. Ce qui réduit la base imposable.
En outre, les déficits éventuels résultant de dépenses déductibles peuvent être reportés sur les exercices suivants, ce qui contribue à réduire encore la charge fiscale.
LMNP : Où investir ?
Si vous avez des doutes sur l’éligibilité des zones, sachez que la loi n’impose pas d’investir dans des zones spécifiques pour en bénéficier, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation comme le dispositif Pinel.
Ainsi, sans aucune restriction géographique, vous êtes libre d’investir là où cela vous semble judicieux. Mais dans quoi investir ? À partir de là, vous avez le choix entre deux types de biens : un logement classique et une résidence de services. Mais pour être plus précis, je vous conseille de consulter les descriptions les plus complètes de ces catégories.
À ce jour, un appartement ou une maison est considéré comme un logement traditionnel. Par ailleurs, un logement en résidence de services peut se trouver dans une résidence pour personnes âgées, une résidence d’affaires ou même une résidence de tourisme.
LMNP : À qui s’adresse ce statut ?
Pour répondre à cette question, il faut savoir que le statut LMNP s’adresse à différents types d’investisseurs qui cherchent à tirer profit d’une région ciblée tout en bénéficiant d’un traitement fiscal préférentiel.
Pour vous aider à y voir un peu plus clair, j’ai listé ci-dessous les principaux bénéficiaires. Pour être sûr que cette solution corresponde à votre situation financière et à vos objectifs d’investissement, il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un conseiller financier avant de vous engager.
Investisseurs particuliers
Eh oui ! Le statut de LMNP est idéal pour les investisseurs particuliers qui souhaitent générer des revenus complémentaires fiables et stables. Que vous soyez retraité, professionnel en activité ou même étudiant, le statut LMNP vous permet d’obtenir des rentrées d’argent supplémentaires grâce aux loyers perçus.
Investisseurs en immobilier neuf
Le statut LMNP peut être particulièrement avantageux pour ceux qui investissent dans l’immobilier neuf. En effet, l’achat d’un bien neuf permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel, qui offre d’importantes réductions d’impôts. Les investisseurs peuvent augmenter leur retour sur investissement tout en diminuant leurs charges en combinant ces avantages avec le statut LMNP.
Résidences Services
L’utilisation de ce statut s’étend également aux investissements dans les services résidentiels, y compris ceux destinés aux personnes âgées, aux étudiants et aux touristes, entre autres. Grâce à des contrats de bail commercial avec les exploitants, ces types d’investissements sont généralement gérés de manière plus simple. Ce qui garantit des rendements prévisibles et fiables.
Biens meublés
Le statut LMNP étant lié à la location de biens immobiliers, il est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent éviter les restrictions liées à la location non meublée. En outre, les biens meublés sont souvent plus attrayants pour les résidents, ce qui peut entraîner une réduction des périodes de vacances locatives.
Qu’en est-il des obligations à respecter pour bénéficier du statut LMNP ?
D’une manière ou d’une autre, la loi Censi-Bouvard peut avoir un impact sur les décisions d’investissement immobilier, notamment en ce qui concerne son interaction avec la fiscalité du dispositif LMNP et les seuils du régime micro BIC.
Comme je l’ai déjà mentionné plus haut, ce statut offre des avantages intéressants aux investisseurs dans le secteur immobilier. Toutefois, pour en bénéficier et profiter de ses avantages financiers, il est primordial de respecter certaines obligations. Sachant qu’un certain nombre de formalités administratives devront être accomplies pour que vous puissiez obtenir ce statut.
Dans cette section, nous allons donc détailler les conditions à remplir pour bénéficier pleinement du statut de LMNP.
S’inscrire au CFE (Centre de Formalité des Entreprises)
À titre de rappel, le Centre de formalités des entreprises (CFE) est un organisme qui permet aux chefs d’entreprise de centraliser toutes leurs démarches. Ainsi, ce type de guichet unique leur permet de déposer toutes leurs formalités en un seul endroit.
Selon votre fonction et le type d’implantation personnalisée que vous proposez, le CFE est généralement affilié à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) ou à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat (CMA).
Plus précisément, l’inscription au CFE dans le cadre de l’obtention du statut de LMNP est une condition nécessaire pour lancer légalement votre activité de location meublée non professionnelle en France et bénéficier des avantages financiers qui y sont associés.
Faire une « Déclaration de début d’activité »
Pour vous inscrire en tant que LMNP auprès du CFE, vous devez remplir un formulaire spécial qui vous demande des informations sur votre identité, l’adresse du bien que vous louez, la nature de votre activité (location meublée), etc.
Cette démarche vous permettra d’attribuer votre immatriculation et un numéro SIRET, qui sert d’identifiant exclusif à votre activité. Ce numéro sera utilisé dans vos déclarations financières et administratives.
Avoir un bien meublé au sens de la loi
C’est l’une des conditions pour obtenir le statut de LMNP. Cela signifie que vous devez mettre en location des biens mobiliers de manière régulière et répétée. Le caractère régulier de l’activité est une condition préalable à l’obtention du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.
Respecter le plafond de revenus
Attention, ce statut est destiné aux investisseurs dont les revenus locaux ne dépassent pas un certain seuil. Ce seuil est fixé à 23 000 € de recettes annuelles pour les locaux meublés. Vous pouvez utiliser le programme LMNP si vos revenus ne dépassent pas ce plafond.
Je tiens à préciser que ces revenus ne peuvent pas dépasser 50 % des revenus du propriétaire ou de la base d’imposition. Cependant, il est important de rappeler que ce plafond s’applique à tous les biens meublés que vous mettez en en location.
Choisir entre un régime micro BIC ou régime Réel
Vous pouvez choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel pour déclarer vos revenus locaux en fonction de l’évolution de vos revenus et de votre patrimoine immobilier. Sachant que la loi permet de changer de régime fiscal chaque année depuis 2018.
Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locaux dans le cadre du régime Micro-BIC. Cela signifie que la seule part de vos revenus qui sera imposée est la moitié. Cependant, si vos dépenses dépassent cet abattement, il peut être plus avantageux de choisir le régime réel. Ce régime vous impose de tenir une comptabilité rigoureuse et de déduire l’ensemble de vos frais réels.
Respecter les conditions d’amortissement
Si vous respectez les conditions d’amortissement dans les sections suivantes, je vous fournirai des informations plus détaillées sur le principal avantage du statut LMNP. Néanmoins, il est essentiel de respecter les exigences de la loi en matière d’amortissement.
Plus précisément, les biens immobiliers doivent être amortis sur une période maximale de 30 ans, mais les meubles peuvent être amortis sur une période de 7 à 10 ans. Il est donc essentiel de calculer précisément les amortissements et de les déclarer conformément à la législation en vigueur.
Respecter les obligations comptables
Ce dernier engagement est tout aussi crucial que les autres. Compte tenu des éléments précités, la tenue d’une comptabilité précise et minutieuse est indispensable si vous choisissez d’être soumis au régime réel.
Il s’agit notamment de séparer les coûts liés à vos activités personnelles de ceux liés à votre activité spécifique de location. Vous devez conserver tous les reçus et justificatifs des dépenses afin de pouvoir les déduire de vos revenus.
Mais comme je l’ai déjà dit, il est toujours conseillé de s’adresser à un expert-comptable expérimenté dans le LMNP pour s’assurer que votre comptabilité est conforme aux exigences légales.
Quels sont les 3 principaux avantages que procure le statut LMNP ?
L’investissement dans l’immobilier est une stratégie qui s’est avérée stable et rentable. Le statut de LMNP se distingue des autres options par ses nombreux avantages pour les investisseurs.
Pour vous faciliter la compréhension, j’ai repris dans les éléments ci-dessous les trois principaux avantages du statut LMNP.
Fiscalité avantageuse et réductions d’impôts
Le choix entre le régime réel et le régime micro BIC est le premier avantage d’une localisation non professionnelle.
Ensuite, l’un des principaux avantages du statut LMNP réside dans les avantages financiers qu’il procure aux investisseurs immobiliers. Contrairement à d’autres formes d’investissement local, le régime LMNP permet aux propriétaires de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
En choisissant ce statut, les revenus locaux sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt que comme des gains financiers, ce qui ouvre la voie à plusieurs déductions fiscales.
L’amortissement du bien immobilier et du mobilier qui le compose est l’une des déductions les plus intéressantes. Cette technique comptable permet de répartir le coût d’acquisition du bien sur plusieurs années. Ainsi, il diminue la base imposable et, par conséquent, le montant de l’impôt à payer.
En outre, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, d’entretien et de réparation sont déductibles. C’est avantageux car il peut réduire considérablement l’impôt à payer. D’ailleurs, certaines réductions d’impôt, telles que le Censi-Bouvard, peuvent s’appliquer lorsque les investissements sont réalisés dans des résidences de services (étudiants, personnes âgées, etc.), ce qui permet de bénéficier d’un avantage supplémentaire.
Génération de revenu stable et potentiel de valorisation
Le statut de LMNP permet à l’investisseur de produire des revenus locaux réguliers et durables. En choisissant une location meublée, les propriétaires peuvent demander des loyers plus élevés qu’en choisissant une location vide, car ils proposent un logement meublé et prêt à être emménagé.
Pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur rendement, cela se traduit par une meilleure rentabilité de l’investissement, je trouve que c’est particulièrement intéressant.
De plus, investir dans la location meublée vous permet de cibler un large éventail de clients potentiels, tels que les étudiants, les travailleurs en déplacement, les touristes à la recherche d’un hébergement de courte durée, etc. Cette variété géographique réduit la probabilité de vacances locatives et garantit une source de revenus plus fiable.
N’oubliez pas que l’exercice de votre activité dans le cadre des règles du LMNP vous donne droit au statut de commerçant. En conséquence, l’achat d’un bien immobilier locatif meublé vous permet de bénéficier de la TVA. Cette Taxe sur la Valeur Ajoutée est égale à 20 % du montant de votre investissement.
La récupération de la TVA est toutefois soumise à des conditions précises. En effet, votre appartement doit se trouver dans un immeuble qui offre au moins quatre services. Parmi ceux considérés comme des services, on peut citer les espaces de réception, les services de nettoyage, la cafétéria, la fourniture de linge et les salles de restaurant.
Simplification de la gestion locative
Un autre avantage important du statut de LMNP est la facilité de gestion locative. Lorsqu’ils choisissent un établissement meublé, les investisseurs obtiennent souvent des contrats de location à plus court terme (généralement un an), contrairement aux contrats de trois ans pour les locations vides. Cela offre une plus grande flexibilité pour ajuster les salaires en fonction de l’évolution du marché.
En outre, dans le cas d’une location meublée, les locataires sont responsables de l’entretien courant du mobilier. Cela facilite la gestion quotidienne en déchargeant partiellement le propriétaire de certaines tâches d’entretien et de réparation.
Enfin, de nombreuses résidences de services, dans lesquelles les investisseurs LMNP décident souvent d’investir, proposent des services complets de gestion locative. Ces services comprennent la recherche de nouveaux employés, la gestion des contrats, l’entretien des équipements et parfois même le recouvrement des salaires impayés. Cette alternative réduit considérablement la charge administrative des investisseurs.
Au-delà de sa réputation d’avantage financier, le statut LMNP offre un large éventail d’avantages qui en font une option attrayante pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à profiter du marché immobilier locatif.
Liberté de gestion
D’autres formes d’investissement basé sur la localisation offrent moins de flexibilité de gestion que le LMNP. Les investisseurs ont la possibilité de s’occuper eux-mêmes de la gestion de leurs actifs ou d’engager un gestionnaire professionnel.
Grâce à cette flexibilité, les investisseurs peuvent choisir le degré d’implication qu’ils souhaitent avoir dans la gestion quotidienne de leurs actifs tout en gardant le contrôle sur le niveau de service fourni aux locataires.
Gestion patrimoniale
À long terme, le LMNP peut être un outil puissant pour la gestion du patrimoine à long terme. En raison de leur potentiel d’attractivité, les biens occupés ont tendance à s’apprécier plus rapidement que les biens vides.
En outre, l’immobilier étant une activité tangible, il présente un potentiel d’appréciation à long terme. Les actifs immobiliers peuvent voir leur valeur augmenter avec le temps, ce qui ajoute une dimension patrimoniale aux investissements LMNP.
Il s’agit donc de la meilleure alternative pour ceux qui souhaitent laisser un héritage durable et bénéficier d’une plus-value intéressante au moment de leur décès.
Diversification des risques
L’investissement dans des biens mobiliers peut permettre de diversifier les risques. Les personnes qui louent des biens meublés sont souvent des étudiants ou des personnes qui se déplacent pour leur travail. Cette variété de lieux réduit le risque de vacances prolongées et limite l’impact financier de la volatilité des marchés locatifs.
Opportunités de location saisonnière
Le LMNP vous permet de profiter des opportunités de locations saisonnières. Les investisseurs peuvent être en mesure de générer des rendements plus élevés qu’avec une location classique en louant le bien pour des périodes plus courtes, comme les vacances. Cela permet d’assouplir la gestion et de profiter de son bien-être personnel dans les périodes creuses.
En bref
En raison de ses avantages financiers, de son potentiel de revenus stables et de sa facilité d’administration, le statut de LMNP se présente comme une option attrayante pour les investisseurs immobiliers.
En effet, il offre des avantages significatifs aux investisseurs immobiliers, mais il s’accompagne également de responsabilités uniques. Pour profiter pleinement de ce statut, il faut notamment s’inscrire auprès du CFE, choisir entre le régime Micro-BIC et le régime réel, et respecter les conditions d’amortissement.
Toutefois, il est important de se rappeler que chaque situation financière est différente et qu’il est donc conseillé de consulter un conseiller financier ou un expert fiscal avant de prendre une décision d’investissement. N’hésitez donc pas à demander conseil à des experts ou à des professionnels du secteur pour vous assurer que toutes les conditions sont correctement remplies et que l’expérience LMNP est couronnée de succès.
