Dernière modification effectuée le 15 septembre 2023
L’amortissement dans le cadre du régime LMNP peut paraître complexe pour les investisseurs novices en matière de location meublée non professionnelle. Il s’agit pourtant d’un mécanisme fiscal qu’il est essentiel de comprendre pour profiter pleinement des opportunités fiscales de ce statut.
Dans cet article, je vais vous expliquer en détail le fonctionnement de l’amortissement en LMNP, les limites qu’il représente pour l’investisseur, la durée et le mode de calcul de l’amortissement.
Les définitions à connaître
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement est un terme comptable qui représente la perte de valeur d’un actif due à son usure ou à sa désuétude. La dotation aux amortissements est le montant représenté par cette moins-value. Elle est calculée chaque année jusqu’à la fin de la durée d’utilisation prévue de l’actif.
Pour une entreprise, un bien à amortir est uniquement une immobilisation dont la durée de vie est supérieure à un an et dont la valeur d’acquisition est d’au moins 500 euros hors taxes. L’amortissement est linéaire ou dégressif. La charge d’amortissement est déductible du résultat de la société.
Le statut LMNP, de quoi s’agit-il ?
Le statut de LMNP est attribué aux bailleurs non professionnels qui mettent en location des biens meublés. Cette activité est loin d’être la principale du bailleur. Il s’agit plutôt d’un complément de revenus. Le dispositif LMNP est ouvert à tout contribuable français souhaitant anticiper sa retraite en investissant dans un bien immobilier.
Les revenus tirés de la location de votre logement meublé sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous permet de choisir entre deux régimes d’imposition :
Le régime du Micro BIC
Le régime micro BIC vous interdit de déduire vos charges locatives. Cependant, lors de la déclaration de vos revenus locatifs, vous profitez systématiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % pour pallier cette non-déduction. Cela signifie que seulement 50 % du montant déclaré est soumis à l’impôt sur le revenu.
Le premier plafond en LMNP sous le régime micro BIC est fixé à 72 500 €. Pour une location meublée de tourisme, il est de 176 200 €. À condition de ne pas dépasser ce plafond LMNP, vous pouvez disposer d’un abattement forfaitaire de 50 % sur votre revenu imposable. Pour les locations touristiques meublées, cet amortissement forfaitaire s’élève à 71 %.
Le régime réel
Vous avez également la possibilité d’opter pour le régime réel. Cette option est accordée automatiquement à partir d’un revenu locatif annuel de 70 000 euros. En dessous de ce montant, vous devez demander à bénéficier du dispositif. Dans le cadre du régime réel, vous pouvez déduire certaines dépenses de votre investissement de vos revenus locatifs : les intérêts d’emprunt, les travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière et les primes d’assurance de l’immeuble.
Fonctionnement de l’amortissement LMNP
Louer un bien meublé, c’est percevoir des revenus, mais c’est aussi faire face à des charges. Les dépenses déductibles dans le cadre du régime LMNP sont celles : engagées dans l’intérêt direct ou dans la gestion courante de l’entreprise ; répondant à une dépense réelle et sont étayées par des preuves suffisantes ; incluses dans les charges de l’exercice financier pendant lequel elles ont été engagées.
Il s’agit concrètement des assurances (propriétaire non-occupant, assurance loyers impayés), des frais de copropriété, de l’entretien et des petites réparations, des honoraires d’agence si la gestion est déléguée à un agent immobilier, des impôts (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe foncière professionnelle), des intérêts d’emprunt et des frais de dossier si vous achetez en cours d’année, des frais de comptabilité.
La durée d’amortissement LMNP
Pour l’investissement locatif en LMNP, la durée d’amortissement des composants d’un bien meublé varie en fonction de la nature de chacun d’entre eux. Voici les durées d’amortissement habituelles de certains composants courants d’un bien meublé LMNP :
La toiture est de 25 ans, le gros œuvre de 75 ans, l’aménagement intérieur de 12 ans, l’installation électrique de 30 ans, etc.
Ces durées d’amortissement peuvent varier en fonction des caractéristiques propres à chaque bien. Il est donc important de prendre en compte les aspects concrets de votre bien et de consulter un expert-comptable ou un spécialiste fiscal en LMNP afin de déterminer les durées d’amortissement appropriées pour chaque élément.
Il est important de rappeler que la durée d’amortissement en LMNP débute le jour de la déclaration du statut auprès du tribunal et non le jour de l’achat du logement.
Calculer l’amortissement d’un bien LMNP
Pour calculer l’amortissement d’un bien en LMNP, vous pouvez utiliser la formule de calcul suivante :
Montant de l’amortissement en LMNP = valeur du bien immobilier x valeur d’amortissement / durée d’amortissement.
Je vous propose un exemple de calcul de l’amortissement d’un bien en LMNP :
Un bien dont le prix d’achat est de 200 000 euros. La valeur moyenne d’amortissement est fixée à 85 % sur 30 ans. Le montant de l’amortissement est donc de : 200.000 euros x 85% / 30 = 5.666 euros.
Il convient de souligner que lorsque la valeur du bâtiment diminue avec le temps, le terrain échappe à toute notion d’usure ou d’obsolescence. Il est donc impossible de l’inclure dans la base de calcul de l’amortissement. Cependant, il est convenu que la valeur du terrain doit être équivalente à 15 % de la valeur globale. De ce fait, l’amortissement LMNP est basé sur 85% de la propriété.
L’amortissement est une charge déductible qui vient réduire le bénéfice imposable. Si vous faites une erreur dans le calcul de l’amortissement, vous risquez de déduire un montant erroné, ce qui peut conduire à une sous-déduction ou à une surdéduction de vos charges.
De plus, si l’erreur est constatée lors d’un contrôle fiscal, elle peut entraîner des pénalités et des redressements fiscaux. Il est donc essentiel de bien calculer l’amortissement en LMNP. Pour éviter les erreurs, le recours à un expert-comptable ou à un professionnel de la fiscalité spécialiste de la location meublée non professionnelle est vivement conseillé.
La limite d’amortissement LMNP
La déduction des amortissements est plafonnée dans la mesure où la part déductible ne peut excéder la différence entre le montant total des loyers et les autres dépenses relatives à l’activité LMNP.
La formule suivante permet de calculer la limite d’amortissement LMNP :
Limite d’amortissement déductible = total des loyers – total des charges
Cependant, les amortissements non déduits peuvent être reportés sur une période illimitée. Pour assurer le suivi des amortissements non déduits, il est donc important de disposer d’un tableau à jour des amortissements reportés. Ce tableau doit être joint à la déclaration d’impôt sur le revenu. En outre, le report d’amortissement expire automatiquement en cas de vente du bien meublé ou de cessation du bail.
Je vous propose un exemple de calcul de la limite d’amortissement LMNP, extrait du site officiel Impots.gouv.fr :
Soit le cas d’un bien dont la valeur amortissable se situe à 150 000 €. Le taux d’amortissement retenu est de 2 %, correspondant à un montant annuel d’amortissement égal à : 2% x 150 000 € = 3 000 €. Le total des revenus locatifs de l’année est de 10 000 € et les dépenses s’élèvent à 8 000 €. La limite d’amortissement s’élève donc à 10 000 € – 8 000 € = 2 000 €.
Autrement dit, il subsiste un montant non déductible correspondant à : 3 000 € – 2 000 € = 1 000 €. Ce capital de 1 000 € peut être déduit les années suivantes pour une durée illimitée.
Amortir le mobilier d’un bien en LMNP
Le mobilier peut être amorti conformément aux règles de droit commun. Le mobilier amorti désigne l’ensemble des éléments mis à la disposition du locataire. Il peut comprendre des éléments comme le lit, la table, le canapé, les meubles de rangement (armoires, étagères, etc.) ou les appareils de cuisine.
L’administration fiscale impose une durée d’utilisation de 10 ans pour l’amortissement des immobilisations. Dans les faits, les propriétaires de logements meublés amortissent généralement le mobilier sur une durée allant de 5 à 7 ans.
Ci-après, quelques exemples de durées d’amortissement pour les LMNP :
La durée d’amortissement d’un téléviseur est de 5 ans. Cela implique que l’investisseur peut déduire 20 % par an sur 5 ans afin d’amortir 100 % de la valeur du mobilier, hors TVA.
Une table basse est amortie sur 10 ans. L’investisseur peut donc retirer 10 % de sa valeur chaque année pour arriver à un total de 100 % de la valeur HT du mobilier au bout de 10 ans.
De même que pour les immeubles, la consultation d’un expert-comptable est recommandée pour calculer l’amortissement de votre mobilier dans le cadre du régime LMNP.
Le déficit d’amortissement en LMNP
Que signifie le déficit LMNP ?
Le déficit LMNP est un mécanisme qui consiste à vous faire bénéficier, en tant qu’investisseur immobilier, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Dans le cadre du statut LMNP, quand les charges grevant le bien immobilier sont supérieures aux revenus générés par sa mise en location, un déficit est constaté. Cette situation est uniquement applicable dans le cas du régime réel d’imposition, et non dans le cas du micro BIC.
Les amortissements peuvent être reportés, sans limitation de montant ni de durée en LMNP, afin d’être amortis ultérieurement lorsque l’activité de location meublée génère un bénéfice comptable. C’est un avantage indéniable ! Le déficit peut être cumulé au cours des prochaines années et ce sans limite de temps pour être utilisé en cas de bénéfice futur.
Le déficit immobilier découle des charges suivantes :
- Taxe foncière et CFE (cotisation foncière des entreprises)
- Coûts de gestion et d’administration
- Indemnité d’éviction
- Intérêts et taxes d’emprunt
- Honoraires de notaire et d’agence
- Provisions relatives aux charges de copropriété
- Frais d’assurance : GLI (garantie des loyers impayés) et assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Charges locatives non recouvrées auprès du locataire au 31 décembre de l’année qui suit son départ
- Coûts de réparation et d’entretien du bien, à l’exclusion des travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement
Le déficit du régime LMNP est plafonné à 10 700 € par an. Ce déficit est reportable sur 10 ans sur vos revenus locatifs. Si le déficit dépasse 10 700 €, il s’ajoute aux déficits fonciers antérieurs. L’excédent est alors imputé sur l’année suivante, et ce jusqu’à épuisement, sur une période maximale de 10 ans.
Comment calculer le déficit ?
Pour bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse par le biais de votre statut de LMNP, il est important de savoir comment calculer votre déficit. Vous savez désormais quelles sont les charges à prendre en compte pour calculer votre déficit foncier potentiel, et voici la formule à suivre :
Vos revenus locatifs bruts – vos charges et frais déductibles – vos intérêts d’emprunt = votre déficit ou bénéfice
Une fois le calcul effectué, vous pouvez définir si la mise en location de votre bien meublé a généré un bénéfice (résultat positif) ou une perte (résultat négatif). Compte tenu de l’amortissement du prix du bien et de certaines dépenses majeures qui peuvent être amorties, il est possible de ne payer pratiquement pas d’impôt sur le revenu durant de nombreuses années dans le cadre d’une activité de location meublée non professionnelle.
Comment déclarer un déficit LMNP ?
Pour une location meublée non professionnelle, vous devez remplir votre déclaration de revenus à l’aide d’un formulaire 2042-C-PRO. Vos calculs du déficit reportable doivent être portés dans les cases 5GA et 5GJ.
Le déficit du LMNP peut-il avoir un impact sur les plus-values immobilières ?
Si vous décidez de vendre votre bien LMNP, il faut savoir que vos déficits fonciers n’auront aucune incidence sur le calcul de votre éventuelle plus-value. Cette plus-value sera qualifiée de non professionnelle et sera imposée au même titre que les plus-values immobilières privées. Cette imposition est calculée sur la différence entre le prix initial lors de l’acquisition du bien et le prix de vente au moment de la revente.
Il convient de noter que les règles du déficit foncier changent pour les propriétaires qui louent leur bien à titre professionnel, sous le statut LMP. Toutes les dépenses liées à la mise en location du bien peuvent créer un déficit foncier déductible de l’impôt global, sans plafond de montant, par tiers, durant 3 ans. L’amortissement tel que défini à l’article 39 C du code général des impôts est exclu du calcul du déficit LMP.
La gestion du déficit/bénéfice dans le cadre de l’amortissement LMNP est une opération relativement complexe, qui nécessite de conserver toutes les factures et pièces justificatives sur le long terme. Il est généralement conseillé de faire appel à un prestataire de services fiscaux pour envoyer toutes les informations comptables par voie électronique à l’administration fiscale concernée.
Conclusion
Comme vous pouvez le constater dans cet article, l’amortissement est manifestement l’un des points clés de la location meublée non professionnelle (LMNP). Il vous offre la possibilité de réduire vos impôts en enregistrant une charge non décaissée destinée à pallier la dépréciation du bien.
Grâce aux conseils et informations présentés plus haut, vous pouvez tirer le meilleur parti de votre investissement en LMNP et bénéficier des avantages fiscaux qui y sont attachés. Il est toutefois important de noter qu’il est primordial de se faire accompagner dans les démarches à effectuer.
