LMNP : le guide complet du loueur meublé non professionnel 2025

Dernière modification effectuée le 24 avril 2024

L’investissement locatif dans le meublé non professionnel a ses avantages et ses inconvénients. Investir dans l’immobilier meublé sous statut LMNP est pourtant pratique et rentable. J’écarte les inconvénients un moment pour sonder les bénéfices d’un tel investissement pour le loueur. On retrouve un bénéfice fiscal évident, et des bénéfices dans le mécanisme de la location en soi.

Vous êtes rendu sur ce site pour obtenir plus d’informations sur le statut LMNP, et je vous parle en détail des essentiels sur le sujet. Ce guide vous oriente vers la plupart des réponses que vous recherchez concernant la LMNP. J’estime que vous serez incollable sur la location meublée non professionnelle à la fin de cette lecture. 

Qu’est ce que la LMNP ?

La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut fiscal. En d’autres termes, c’est l’identité de l’entrepreneur/loueur/bailleur vis-à-vis de son activité imposable. La LMNP est également une niche fiscale, c’est-à-dire un titre qui permet de profiter de divers avantages fiscaux.

Les bénéfices en soi dépendent du régime d’imposition, du montant des revenus à l’année, de l’état du logement et des meubles et de bien d’autres points. Ce n’est pas sorcier, vous allez comprendre au gré de cette lecture ce que vous pouvez gagner à investir dans la LMNP.

Pour exercer dans la location meublée non professionnelle, il faut justifier de quelques conditions. Le contribuable doit déjà être domicilié en France et déclare l’activité en tant que propriétaire particulier. Parce qu’il ne s’agit pas d’une location professionnelle, il n’est pas nécessaire de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés comme dans le cas du LMP. D’ailleurs, un loueur en meublé professionnel n’a plus la possibilité de souscrire à un statut LMNP.

Il existe une certaine ambiguïté quant au plafonnement des revenus annuels acceptables pour exercer comme loueur non professionnel. La règle stipule que le bailleur ne doit pas percer plus de 23 000 euros de loyer annuel. Pourtant, le plafonnement indiqué dans la déclaration fiscale est de 70 000 euros pour les locatifs habituels et de 170 000 euros dans le secteur tourisme.

Oui, j’avoue, il y a de quoi se perdre. Retenez simplement ceci : il est possible de jouir du statut de la LMNP du moment que les locatifs génèrent moins que les revenus principaux du foyer. Considérant ces différents points, le loueur n’est pas inscrit dans le RCS parce que son investissement ne constitue pas la source d’argent principale de son foyer.

En revanche, il est bien en possession de l’acte de propriété du bâtiment, ou de l’appartement s’il a choisi de louer son appartement par exemple. Ensuite, il justifie d’un revenu principal plus élevé que le total des loyers perçus par an.

Les conditions supplémentaires

Pour louer une résidence ou logement meublé à titre non professionnel, les conditions citées ci-haut ne sont pas exhaustives. Voici d’autres règles imposées aux loueurs dans le locatif meublé non professionnel :

• Le bien mis en location doit faire plus de 9 m2
• Il faut respecter la liste des résidences de services autorisées si l’activité n’est pas une location classique
• Il faut respecter la liste des meubles et équipements nécessaires au LMNP tant pour les résidences que les logements
• Un investisseur immobilier n’a pas le droit d’exercer dans cette niche fiscale, seul un particulier est autorisé à en jouir
• La durée du bail est de 1 an renouvelable et les baux plus courts sont acceptables
• Un bail de 3 ans maximum est envisageable sous conditions
• Le bailleur a 15 jours à partir du début des activités pour déclarer son investissement auprès du CFE
• L’imposition de la SCI est obligatoire, dès même qu’un bien meublé est mis en location même occasionnellement. L’exception ne concerne que les locations très rares
• Les investissements en LMNP sont a déclarés annuellement
• Si le bien est mis à location selon les conditions d’une Société Civile Immobilière familiale, avec un régime d’impôt sur le revenu, il n’est pas possible de l’exploiter dans le meublé

Les meubles et équipements pour une LMNP

Je vous recommande de réunir les équipements et mobiliers nécessaires en location meublée avant de vous lancer. Faites figurer cette liste dans le contrat de bail pour rester conforme aux règlements. Vous éviterez les conflits et aurez une pièce justificative efficace en cas de litiges. N’oubliez pas de donner les détails nécessaires sur l’état de ces quelques affaires.

Il est bon de noter qu’il revient au bailleur de compléter le nombre des ustensiles et équipements selon le nombre des locataires. Ensuite, le remplacement des affaires usées revient au bailleur. Si le contrat le mentionne, les locataires remplacent les affaires qu’ils endommagent. Voici la liste des équipements et mobiliers à inclure obligatoirement dans une location meublée :

• Lits selon le nombre des occupants, matelas, oreillers, housse, taie, draps, couettes et couvertures
• Les équipements auscultant nécessaires aux fenêtres des chambres volets ou rideaux
• Les dispositifs de cuisson : plaque ou réchaud à gaz
• Des dispositifs pour enfourner ou réchauffer les repas : four à micro-ondes ou un four
• Des équipements pour mettre les denrées et restes au frais : réfrigérateur ou/et congélateur
• En cas d’inexistence de congélateur, le réfrigérateur doit être équipé d’un compartiment de congélation
• Les couverts, les assiettes, les plats de services, saladiers, bols et toute la vaisselle nécessaire
• Des ustensiles de cuisine pour préparer les repas
• Une table à manger avec les chaises au bon nombre
• Les étagères de rangement dans les différentes pièces où l’on en fait usage.
• Les luminaires dans toutes les pièces de la maison
• Les équipements d’entretien et de ménage adéquat aux configurations de la maison

En ce qui concerne les équipements non obligatoires, la liste n’a pas vraiment de limite. On peut entre autres citer : la télévision, le box internet, le lave-vaisselle et le lave-linge, le sèche-cheveux. Le locataire rend compte naturellement des équipements personnels qu’il installe lors de son aménagement pour faciliter l’état des lieux.

Même si l’idée de louer une maison meublée et non nue est de pouvoir s’y installer sans s’encombrer, il arrive que les occupants aient besoin mieux accommoder les lieux selon leur besoin. En revanche, pour réaliser des recettes plus intéressantes, on peut inclure quelques équipements facultatifs dans le locatif tels que : armoire, téléviseur, lave-vaisselle, sèche-linge.

Il revient au propriétaire d’évaluer les besoins des locataires pour ajuster sa stratégie de mise en location.

Les résidences autorisées en LMNP

Les biens résidentiels en LMNP couvrent le besoin de la plupart des locataires intéressés par une location passagère ou d’une durée relativement courte. Vous pouvez acheter un bien résidentiel ou envisager de transformer le bâtiment que vous comptez investir en résidence. Voici les principaux biens résidentiels qu’il est possible d’investir en LMNP :

• Résidence d’affaires : il s’agit d’un lieu de vie pour les voyageurs d’affaires. Les baux sont relativement courts dans ce cas de figure. Choisissez les quartiers d’affaires pour investir dans les résidences à destination des professionnels en déplacement ; vos recettes en seront préservées
• Résidence de tourisme : quelle que soit la période de l’année, le secteur tourisme peut toujours être en effervescence dans les régions les plus attractives. Si votre bien se trouve dans une telle zone, investissez dans une résidence LMNP touristique. Dans ce cas de figure, il est possible de proposer des services supplémentaires aux locataires : blanchisserie, transport, accès en salle de sport, piscine, etc
• Résidence étudiante : dans les quartiers estudiantins, les résidences étudiantes sont toujours bien cotées. Ce sont les résidences LMNP qui profitent des baux les plus longs en règle générale. Il arrive en effet que les étudiants occupent leur logement sur plusieurs années et optent pour un renouvellement systématique de leur contrat de bail. Les vacances de loyers sont alors limitées, et les revenus relativement stables pour le loueur
• Résidence pour sénior : on peut envisager la LMNP en EPHAD et en simple lieu de vie pour personnes âgées. Dans le premier cas, la résidence est médicalisée, et dans le deuxième cas, on y retrouve les dispositifs nécessaires pour accompagner les personnes âgées indépendantes dans leur vie quotidienne. Cette option est intéressante si l’on veut soi-même exploité le secteur, ou si l’on a un exploitant de confiance

Le propriétaire est aussi libre de mettre en location son bien sans prétendre aux configurations des résidences. Dans ce cas de figure, il est possible de louer une partie de sa maison ou un bâtiment à part entière sur de courtes durées, plusieurs fois dans l’année.

Les régimes fiscaux en LMNP

La fiscalité d’un LMNP permet de profiter d’abattements d’impôts, d’un amortissement, et d’une récupération de TVA. Pour déduire des charges de ses contributions fiscales, il faut déjà choisir entre deux types de régime fiscal : le régime au bénéfice réel, et le régime micro bic.

Avant de choisir entre un régime fiscal ou un autre, il faut déjà définir son statut et obtenir un SIRET en déclarant son investissement au Centre de Formalités des Entreprises dans les délais impartis. Il sera question de remplir le formulaire Cerfa n°11921*05 et ensuite le remettre au greffe du Tribunal de Commerce qui prend en charge les LMNP de sa région.

Vous pouvez réaliser toutes ces démarches en lignes. Ensuite, vous devez choisir un régime fiscal pour vous acquitter de vos contributions fiscales tous les ans.

Le régime micro BIC

Le régime micro BIC en location meublée non professionnelle est le choix le plus facile. La gestion des comptabilités est facilitée avec le micro bic, sachant que le loueur ne calcule que les impôts pour 50 % de ses revenus imposables. Le micro BIC en locatif meublé non professionnel permet donc un abattement forfaitaire de 50 % sur la totalité des loyers perçus dans l’année.

En revanche, il n’est plus possible de soustraire les déficits. Le micro BIC est intéressant si les charges et frais annexes ne dépassent pas le montant des 50 % d’abattement sur la taxe. Autrement, il est plus intéressant de choisir la fiscalité au bénéfice réel.

Le régime réel

Calculer ses contributions fiscales en locatif meublé sous le régime du bénéfice réel exige de prendre en compte plusieurs chiffres ! J’estime plus intéressant d’engager un comptable pour faire la fiscalité de la LMNP au régime réel sachant que c’est le régime qui permet de profiter des avantages les plus intéressants. Il est bon de noter que la déclaration fiscale est obligatoirement au régime réel dès que l’on gagne plus de 70 000 euros de revenus annuels.

L’application de la déclaration d’impôt au calcul du bénéfice réel permet de déduire différentes charges dont : les frais de gestion du locatif, le prix des réparations et des entretiens, les frais des syndics. Il est très intéressant de pouvoir déduire ces différents frais si l’on investit dans un logement ancien sachant que le prix des entretiens et des travaux dans la mise en location d’un bâtiment est élevé.

Après la déduction des frais divers, l’amortissement du bien immobilier s’ajoute à la liste des abattements fiscaux possibles en LMNP. Le déficit foncier est un autre abattement qui vient s’ajouter à la liste des avantages fiscaux de la LMNP sous régime réel. Ensuite, grâce aux différentes déductions d’impôt, la plus-value se dessine. En cas de revente, laissez un comptable expert dresser le tableau de l’imposition.

Les points forts de la LMNP

Contrairement au LMP, la location non professionnelle en meublé est accessible à tous les propriétaires qui souhaitent investir dans le locatif saisonnier. C’est une source de revenus supplémentaire relativement plus facile à gérer que la location à nue en plus de profiter d’avantages fiscaux significatifs.

Ensuite, mettre son bien immobilier en location occasionnellement laisse plus de liberté au propriétaire qui n’a qu’une possibilité de surveillance ponctuelle de son activité. L’idée est de profiter du locatif lors des saisons de vacances pour le tourisme, et des saisons de cours pour le secteur estudiantin.

En hors saison, une mise sur le marché renforcée par une communication efficace permet de louer un logement meublé facilement. Il revient au loueur de trouver les périodes propices pour mettre son bien en location.

La LMNP, contrairement au LMP, tire aussi son point fort dans la comptabilité au moment de la déclaration des impôts. La gestion en général du bien est également moins rigoureuse. La LMNP est de ce fait envisageable même sans l’aide d’un comptable. En revanche, je vous suggère l’aide d’un expert dans le calcul de vos contributions fiscales pour profiter réellement des abattements auxquels vous avez droit.

Autre avantage, le locatif meublé est un investissement immobilier profitable sachant que les demandes locatives dans les régions les plus peuplées considèrent ce secteur au plus haut point. Plusieurs chercheurs de logement préfèrent s’orienter vers le meublé pour éviter les contraintes liées au déménagement, notamment au niveau du transport des biens. Les propriétaires LMNP trouvent alors plus facilement des locataires.

Concernant les avantages fiscaux, il est possible d’être exonéré d’impôt sur plusieurs années en LMNP. En additionnant les différents abattements, le déficit foncier, la récupération du TVA et les amortissements, il est possible d’obtenir une somme importante qu’on pourrait imputer sur les impôts de son locatif sur une dizaine d’années.

Le cas de la LMNP en indivision

Le cas de l’achat groupé d’un bien, d’une succession, ou d’une donation entraîne l’indivision. Sauf accord commun, l’investissement d’un bien immobilier départagé entre plusieurs propriétaires entraîne également l’indivision. En d’autres termes, chacun des propriétaires jouit des droits de propriété sur le bien. Chacun a le droit de profiter des revenus en cas de location ou de revente du bien. Est-il possible d’investir en LMNP dans le cas d’une indivision ? La réponse est oui.

L’indivision en meublé est une excellente idée pour faciliter la gestion des gains sur le bien possédé en commun. C’est une façon de faire profiter à chacun des propriétaires les revenus pour qu’aucun ne se sente lésé. Lorsque les propriétaires ne désirent pas revendre le bien, c’est aussi la façon la plus rentable d’en tirer profit si aucun n’habite les lieux. Tel pourrait être le cas d’un héritage.

Comment déclarer une LMNP en indivision ?

Comme dans la déclaration d’une LMNP classique, il faut signaler le début de l’exercice en remplissant le formulaire P0i à envoyer au greffe du tribunal chargé des locatifs meublés. Les propriétaires remplissent en même temps le formulaire FCMB propre aux locatifs en indivision.

Ce formulaire renseigne entre autres : l’état civil des propriétaires, le choix d’imposition, tout ce qu’il faut savoir sur la TVA. Remplissez dûment cette partie du formulaire pour récupérer votre TVA si vous investissez dans une résidence.

Notons qu’on est imposé systématiquement au bénéfice réel dans le cadre d’une indivision. Les propriétaires profitent en ce sens des différents abattements cités préalablement. Une fois de plus, je recommande dans ce cas de figure de faire appel à un bon comptable pour gérer et calculer le montant à remettre au fisc tous les ans.

Sortir de l’indivision pour exercer dans le meublé non professionnel classique

Il arrive qu’un ou plusieurs indivisaires souhaitent faire cession de leur part du locatif meublé possédé en commun. Dans ce cas de figure, la nécessité du commun accord prime sur le reste. Les indivisaires sont tenus de discuter des possibilités pour les propriétaires désireux de sortir du groupe de jouir pleinement de leur droit avant la cession.

En d’autres termes, il convient de trancher communément de la décision à prendre. Les indivisaires ont deux choix : réaliser la cession à l’amiable ou faire intervenir un juge. A l’amiable, l’indivisaire qui souhaite se retirer vend sa part aux autres propriétaires ou à une tierce personne. Dans le second schéma, le nouvel indivisaire est informé des clauses communes sur la gestion de l’indivision.

En cas d’indivision conflictuelle, un juge tranche pour le meilleur scenario. Le but étant de sortir l’indivisaire qui désire faire cession de sa part de son statut. L’indivision est une bonne idée d’investissement quand le lieu d’implantation du bien est avantageux.

Quelques conseils pour investir

Pour réussir dans le locatif équipé, choisissez un emplacement bien coté. Priorisez les zones de forte demande pour éviter les vacances de location. Si vous êtes déjà implanté, orientez plutôt le locatif vers le secteur le mieux avantageux selon les demandes de la zone d’implantation.

La réussite du locatif est aussi intrinsèquement liée au choix fiscal ; choisissez le vôtre avec soin pour profiter des abattements. Je vous suggère de consulter notre FAQ pour découvrir davantage de réponses à vos questions sur le locatif meublé.

FAQ

En bref, la LMNP est une niche fiscale avantageuse qui plus est à la portée de tous les propriétaires.